Mieteinnahmen richtig versteuern als Vermieter: Ein umfassender Leitfaden
Mieteinnahmen werden als "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" besteuert. Klingt einfach – ist es aber nur, wenn man alle Abzüge kennt.
Viele Vermieter zahlen mehr Steuern als nötig. Nicht weil sie unehrlich sind, sondern weil sie nicht wissen, was alles absetzbar ist. Das ändert sich jetzt.
Grundprinzip: Einnahmen minus Werbungskosten
Vermieter-Steuern 2026 – wichtige Kennzahlen
AfA-Abschreibung für Gebäude (Baujahr ab 1925)
AfA für Neubauten ab 2023
Steuer bis Werbungskosten alles aufzehren
Rückwirkende Betriebskostenabrechnung möglich
Quelle: Bundesfinanzministerium, Steuerrecht 2026
Steuerpflichtig sind nur Ihre Netto-Mieteinnahmen: Mieteinnahmen − alle abzugsfähigen Werbungskosten = steuerpflichtiger Betrag. Dieser wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Diese Kosten können Sie als Vermieter absetzen
• Zinsen für Immobiliendarlehen (nicht Tilgung!) • Gebäudeabschreibung (AfA): 2-3 % p.a. des Gebäudewerts • Reparatur- und Instandhaltungskosten • Hausverwaltungskosten • Grundsteuer (sofern nicht auf Mieter umgelegt) • Gebäudeversicherung und Haftpflicht • Kontoführungsgebühren fürs Vermietungskonto • Steuerberater- und Rechtsanwaltskosten (Vermietung) • Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 €/km) • Werbungskosten für Mieterwechsel (Inserate etc.) • Leerstandskosten (ja, auch die!) • Telefon- und Bürokosten anteilig
Die Abschreibung: Größter Steuerhebel für Vermieter
AfA-Abschreibung korrekt berechnen
So nutzen Sie die Gebäudeabschreibung optimal
Gebäudewert vom Grundstückswert trennen
Abschreiben dürfen Sie nur den Gebäudewert, nicht den Grundstückswert. Bei Kauf: Kaufpreis aufteilen nach Bodenrichtwert (Grundstück) und Gebäudewert.
Abschreibungssatz bestimmen
Baujahr vor 1925: 2,5 % p.a. | Baujahr 1925-2022: 2 % p.a. | Neubau ab 2023: 3 % p.a. Bei Sanierung: degressive AfA möglich.
Jährlichen AfA-Betrag berechnen
Gebäudewert × Abschreibungssatz = jährliche AfA. Beispiel: Gebäudewert 250.000 € × 2 % = 5.000 € AfA pro Jahr, die Sie steuerfrei "abschreiben" können.
Häufige Steuerfehler bei Vermietern
Was viele Vermieter falsch machen
- Alle Belege sammeln und digital archivieren
- Separate Kontoführung für jedes Mietobjekt
- Darlehensvertrag und Zinsen sorgfältig dokumentieren
- Steuerberater mit Immobilien-Spezialisierung nutzen
- Anlage V vollständig und korrekt ausfüllen
- Tilgung als Kosten angeben (nicht absetzbar!)
- Eigenleistungen zur Instandhaltung als Kosten buchen
- Schönheitsreparaturen dem Mieter erstatten und nicht absetzen
- Umlagen und Nebenkosten nicht getrennt ausweisen
- Leerstandskosten vergessen (auch die sind absetzbar!)
“Ein guter Steuerberater für Vermieter zahlt sich in den meisten Fällen selbst. Die meisten Vermieter, die ich kenne, haben ihren Steuerberater-Auftrag nach dem ersten Jahr nie bereut.”
Häufige Fragen zur Vermieter-Steuer
Ja, Mieteinnahmen müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden (Anlage V). Die Erklärungspflicht entsteht ab 1 Euro Mieteinnahme.
Ja! Wenn Ihre Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein Verlust aus Vermietung. Dieser kann mit anderen Einkunftsarten (z.B. Gehalt) verrechnet werden und reduziert Ihre Gesamtsteuerlast.
Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) werden über die AfA verteilt, nicht sofort abgesetzt. Ausnahme: Kosten, die direkt dem Mietverhältnis zugeordnet werden können (z.B. Inserat).
Wenn Sie an Familienmitglieder vermieten und die Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete liegt, können Sie die Werbungskosten nur anteilig geltend machen. Bei mindestens 66 % ist ein voller Abzug möglich.
Kommt auf den Zeitpunkt an. Kosten direkt nach dem Kauf (in den ersten 3 Jahren): Nur bis 15 % des Gebäudekaufpreises sofort absetzbar. Darüber hinaus müssen sie über AfA abgeschrieben werden.
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