Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf 2026 an?

Der Verkauf einer Immobilie ist für viele Eigentümer eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Entsprechend häufig stellt sich die Frage, welche Steuern beim Immobilienverkauf anfallen und ob der erzielte Gewinn versteuert werden muss. Gerade mit Blick auf 2026 sorgen neue Regelungen, eine strengere Prüfung durch Finanzämter und eine erhöhte Sensibilität für steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten für zusätzliche Unsicherheit.

In diesem umfassenden Ratgeber erfahren Sie, welche Steuern beim Immobilienverkauf 2026 relevant sind, wann der Hausverkauf steuerfrei bleibt, wie hoch die Steuerlast ausfallen kann und wie Sie legal Steuern sparen. Der Artikel richtet sich an private Eigentümer, Investoren und Erben in Deutschland.

Ist der Immobilienverkauf grundsätzlich steuerpflichtig?

Nein, der Immobilienverkauf ist nicht automatisch steuerpflichtig. Ob Steuern anfallen, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Haltedauer der Immobilie
• Nutzung der Immobilie (Eigennutzung oder Vermietung)
• Anzahl der verkauften Objekte
• Einordnung als privater oder gewerblicher Verkauf

Erst wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, müssen Steuern beim Immobilienverkauf gezahlt werden.

Diese Steuern können beim Immobilienverkauf anfallen

Beim Immobilienverkauf kommen vor allem zwei Steuerarten in Betracht. In Sonderfällen können weitere Steuern relevant werden.

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Die wichtigste Steuer für private Eigentümer ist die Spekulationssteuer. Sie fällt an, wenn der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft gilt.

Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern Teil der Einkommensteuer. Besteuert wird der Gewinn aus dem Immobilienverkauf.

Wann fällt die Spekulationssteuer an?

• Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf
• Keine vollständige Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz. Dieser kann je nach Einkommen bis zu 42 Prozent betragen, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Damit gehört die Spekulationssteuer zu den größten Kostenfaktoren beim Immobilienverkauf.

Gewerbesteuer beim Immobilienverkauf

Die Gewerbesteuer betrifft nicht jeden Verkäufer, kann aber erhebliche Auswirkungen haben.

Wann fällt Gewerbesteuer an?

• Wenn der Verkauf als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird
• Häufig bei Überschreiten der sogenannten Drei-Objekt-Grenze

Die Drei-Objekt-Grenze ist keine gesetzliche Vorschrift, sondern ein von der Rechtsprechung entwickelter Richtwert. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler.

Wie hoch ist die Gewerbesteuer?

Die Gewerbesteuer hängt vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ab. Der Gewerbesteuermessbetrag beträgt 3,5 Prozent des Gewinns und wird mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert.

Steuern beim Hausverkauf berechnen

Spekulationssteuer berechnen

Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus folgender Berechnung:

Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Herstellungskosten minus abzugsfähige Kosten

Zu den Anschaffungskosten zählen:

• Kaufpreis der Immobilie
• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• Maklerprovision beim Kauf

Abzugsfähige Kosten sind unter anderem:

• Verkaufsnebenkosten
• Maklerprovision beim Verkauf
• Notarkosten für den Verkauf
• Wertsteigernde Renovierungen

Der so ermittelte Gewinn wird dem zu versteuernden Einkommen des Verkaufsjahres hinzugerechnet.

Gewerbesteuer berechnen

Die Berechnung der Gewerbesteuer erfolgt in mehreren Schritten:

• Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns
• Berechnung des Gewerbesteuermessbetrags (3,5 Prozent)
• Anwendung des Hebesatzes der Gemeinde

Gerade bei größeren Immobiliengewinnen kann die Gewerbesteuer zu einer erheblichen Zusatzbelastung führen.

Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?

Es gibt mehrere Fälle, in denen keine Steuern beim Immobilienverkauf anfallen.

Steuerfreiheit durch Eigennutzung

Der Verkauf bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie:

• im Jahr des Verkaufs
• im vorangegangenen Jahr
• und im zweiten Jahr vor dem Verkauf

ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Dabei ist keine durchgehende Nutzung über 36 Monate erforderlich. Entscheidend sind die drei Kalenderjahre.

Steuerfreiheit nach zehn Jahren

Wurde die Immobilie länger als zehn Jahre gehalten, entfällt die Spekulationssteuer vollständig, unabhängig von der Nutzung.

Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet mit dem Datum des Verkaufsvertrags.

Steuern beim Wohnungsverkauf

Beim Wohnungsverkauf gelten dieselben steuerlichen Grundsätze wie beim Hausverkauf. Auch hier entscheiden Haltedauer, Eigennutzung und Anzahl der Verkäufe über die Steuerpflicht.

Eigentumswohnungen werden steuerlich nicht anders behandelt als Einfamilienhäuser.

Gewerbeimmobilie verkaufen: Steuern beachten

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie können zusätzlich folgende Steuern relevant werden:

• Umsatzsteuer
• Gewerbesteuer
• Körperschaftsteuer bei Kapitalgesellschaften

In vielen Fällen sollte vor dem Verkauf eine steuerliche Beratung erfolgen, da die steuerlichen Auswirkungen deutlich komplexer sind als bei privaten Wohnimmobilien.

Neu ab 2025 und relevant für 2026

Neue Grundsteuer

Seit 2025 gilt bundesweit die reformierte Grundsteuer. Käufer berücksichtigen diese Kosten zunehmend in ihrer Kalkulation, was sich indirekt auf Verkaufspreise auswirken kann.

Präzisierte Eigennutzungsregel

Die Finanzverwaltung legt die Drei-Kalenderjahres-Regel klarer aus. Für Verkäufer schafft dies mehr Rechtssicherheit.

Verschärfte Prüfungen bei Immobiliengeschäften

Mit neuen Meldepflichten und strengeren Vorgaben zur Geldwäsche steigen die Anforderungen an Transparenz und Dokumentation. Verkäufer sollten 2026 mit genaueren Prüfungen rechnen.

Steuern beim Immobilienverkauf sparen

Es gibt mehrere legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren:

• Einhaltung der Zehnjahresfrist
• Eigennutzung vor dem Verkauf
• vollständige Dokumentation abzugsfähiger Kosten
• Vermeidung der Drei-Objekt-Grenze
• rechtzeitige steuerliche Planung

Eine frühzeitige Beratung kann mehrere zehntausend Euro sparen.

Muss der Hausverkauf als Einkommen versteuert werden?

Der Gewinn aus dem Hausverkauf zählt nur dann zum zu versteuernden Einkommen, wenn eine Steuerpflicht besteht. Ist der Verkauf steuerfrei, bleibt der Gewinn vollständig steuerfrei.

Fazit: Steuern beim Immobilienverkauf 2026 richtig einschätzen

Welche Steuern beim Immobilienverkauf anfallen, hängt maßgeblich von Haltedauer, Nutzung und Anzahl der verkauften Objekte ab. Während viele private Hausverkäufe steuerfrei bleiben, können Spekulationssteuer oder Gewerbesteuer den Gewinn erheblich schmälern.

Wer den Immobilienverkauf 2026 plant, sollte frühzeitig prüfen, ob eine Steuerpflicht besteht und welche Gestaltungsmöglichkeiten bestehen. Eine saubere Vorbereitung und fachkundige Beratung sorgen dafür, dass der Verkauf rechtssicher und steueroptimiert erfolgt.