Immobilienpreise Bayern 2026: Was kostet wo die Zukunft?
7.200 Euro pro Quadratmeter. So viel zahlen Käufer aktuell im bayerischen Durchschnitt für eine Eigentumswohnung. Klingt viel. Aber der Blick auf die Regionen zeigt: Bayern ist kein homogener Markt.
Ich habe die Zahlen analysiert – mit überraschenden Ergebnissen für manche Regionen.
Der große Preischeck: Bayern 2026 in Zahlen
Immobilienpreise Bayern 2026 – regionale Übersicht
Preis pro m² Eigentumswohnung München
Preis pro m² Nürnberg (Prognose)
Preis pro m² Passau und Region
Preissteigerung Bayern gesamt 2026
Quelle: IVD Bayern, Immoscout24 Marktbericht, Gutachterausschuss Bayern 2026
Der bayerische Immobilienmarkt hat die Zinskorrektur 2022/23 verdaut. Preise steigen wieder moderat. Ein Crash ist nicht in Sicht – zu groß ist der strukturelle Nachfrageüberhang. Wer kauft, kauft auf hohem Niveau. Wer verkauft, erzielt weiterhin gute Preise.
München: Metropolpreise und ihre Grenzen
München bleibt die teuerste Stadt Deutschlands. Mit 9.500 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen im Stadtgebiet (Spanne: 6.500-18.000 €) sind die Zeiten für Rendite-Investoren schwierig.
Der Speckgürtel dagegen bietet noch Chancen: Haar, Ottobrunn, Germering – hier kaufen Käufer für 5.000-7.000 €/m² und profitieren von der S-Bahn-Anbindung.
Niederbayern: Solide Werte mit Wachstumspotenzial
Passau, Straubing, Deggendorf, Landshut – Niederbayern bietet Immobilien zu Preisen, die in München undenkbar wären.
Investition in Niederbayern vs. München
- Niedrigere Einstiegspreise (2.000-4.000 €/m²)
- Höhere Mietrenditen (4-6 % in guten Lagen)
- Wachsende Bevölkerung und Wirtschaft
- Professionelles Hochschulzentrum Passau (Universität)
- Grenzlage: Arbeitskräfte aus Österreich und Tschechien
- Geringere Wertsteigerung als München historisch
- Kleinerer Mietmarkt, längere Leerstandsrisiken
- Infrastruktur teilweise schwächer als Großstädte
- Abhängigkeit von lokaler Wirtschaft
Fazit: Niederbayern ist kein Ersatz für München – aber eine echte Alternative für renditeorientierte Investoren und Eigennutzer, die Lebensqualität über Standortprestige stellen.
Preisprognose 2026/27: Was kommt?
Faktoren, die Bayerns Immobilienpreise bewegen
Diese 4 Treiber bestimmen die Entwicklung
Zinsentwicklung
Jeder Prozentpunkt weniger Zinsen bedeutet ca. 10-12 % mehr Kaufkraft für Käufer. Sinken die Zinsen 2026/27, steigen die Preise.
Wohnungsnot
Bayern baut zu wenig. Der Rückstand von 100.000+ fehlenden Wohnungen in Bayern hält die Preise strukturell hoch – besonders in Ballungsräumen.
Wirtschaftsentwicklung
Bayern ist Deutschlands wirtschaftsstärkstes Bundesland. Arbeitslosigkeit niedrig, Kaufkraft hoch. Das ist das Fundament stabiler Immobilienpreise.
Energieeffizienz-Auflagen
Ab 2027 verschärfen sich EU-Vorgaben. Immobilien mit schlechter Energiebilanz (F, G) verlieren an Wert – sanierte Objekte gewinnen.
“Bayern ist und bleibt eines der stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands. Wer hier kauft, kauft auf gutem Fundament. Wer hier verkauft, verkauft zu guten Preisen – wenn die Vermarktung stimmt.”
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Bayern
Die Mehrheit der Analysten erwartet ein moderates Wachstum von 2-4% für 2026. Besonders in gut angebundenen Regionen außerhalb Münchens. Ein starker Boom wie 2020-2022 ist unwahrscheinlich.
Nordbayern (Fichtelgebirge, Oberpfalz), Teile Niederbayerns (Rottal-Inn, Freyung-Grafenau) und Ostbayern bieten noch günstige Preise unter 2.500 €/m². Mit gutem Potenzial: Passau, Straubing, Deggendorf.
Ja, mit realistischen Erwartungen. Mietrenditen von 4-6 % sind erreichbar. Wertsteigerungen von 2-4 % p.a. realistisch. Niedrige Einstiegspreise ermöglichen Diversifikation.
Die Spanne ist erheblich: München (9.500 €/m²) vs. ländlicher Raum (1.500-2.500 €/m²). Der Faktor 4-6 zwischen Großstadt und Land ist in Bayern besonders ausgeprägt.
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