Wohnflächenberechnung: So berechnen Sie Ihre Wohnfläche richtig
Die Wohnflächenberechnung entscheidet über Kaufpreis, Miethöhe und Nebenkosten, und genau deshalb wird sie so oft falsch gemacht. Ob eine Dachschräge, ein Balkon oder der Keller mitzählt, regelt in den meisten Fällen die Wohnflächenverordnung (WoFlV). In diesem Ratgeber erfahren Sie, was zur Wohnfläche zählt, wie Sie sie Schritt für Schritt berechnen und wo die häufigsten Fehler lauern, inklusive kostenlosem Wohnflächen-Rechner.
Die Wohnfläche umfasst alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Räume mit über 2 m Höhe zählen voll, Flächen zwischen 1 und 2 m (z. B. unter Dachschrägen) nur zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Balkone und Terrassen werden meist mit 25 %, höchstens 50 % angerechnet. Keller, Garage und Heizungsraum zählen nicht zur Wohnfläche.
Was ist Wohnfläche? Definition nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Als Wohnfläche bezeichnet man die Summe der anrechenbaren Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Maßgeblich ist seit 2004 die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie gilt verbindlich im sozialen Wohnungsbau und ist im freien Wohnungsmarkt der anerkannte Standard, etwa für Mietverträge, Kaufverträge und Nebenkostenabrechnungen.
Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche: die Unterschiede
Drei Begriffe werden ständig verwechselt, mit teils teuren Folgen. Der Unterschied:
- Wohnfläche: alle bewohnbaren Flächen einer Wohnung nach WoFlV (Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer, Küche, Bad, Flur).
- Nutzfläche: Flächen mit einem anderen Zweck als Wohnen, z. B. Keller, Hobbyraum, Heizraum, Werkstatt oder Garage (nach DIN 277).
- Grundfläche: die gesamte Bodenfläche eines Raums inklusive nicht anrechenbarer Bereiche, also vor Abzug von Dachschrägen & Co.
WoFlV oder DIN 277: Welche Berechnungsmethode gilt?
Die WoFlV berechnet die reine Wohnfläche und rechnet Dachschrägen, Balkone und Kellerräume nur anteilig oder gar nicht an. Die DIN 277 ermittelt dagegen die gesamte Grund- und Nutzfläche eines Gebäudes und fällt deshalb fast immer größer aus. Für Wohnungen und Wohnhäuser ist die WoFlV der korrekte Maßstab, wer nach DIN 277 inseriert, weist die Wohnung größer aus, als sie tatsächlich ist.
Was zählt zur Wohnfläche und was nicht?
Ob eine Fläche voll, anteilig oder gar nicht zählt, hängt vor allem von der Raumhöhe und der Art der Fläche ab. Diese Übersicht zeigt die Anrechnung auf einen Blick:
Wohnflächen-Anrechnung im Überblick
Anrechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV). Balkone/Terrassen i. d. R. 25 %, in hochwertiger Lage bis 50 %.
Wohnfläche berechnen: Formel & Anleitung in 4 Schritten
Die Grundformel
Im Kern ist die Berechnung simpel: Länge × Breite = Grundfläche je Raum. Anschließend wird jede Fläche mit ihrem Anrechnungsfaktor multipliziert (100 %, 50 % oder 0 %) und alles zur Wohnfläche aufsummiert. Knifflig wird es nur bei Dachschrägen, Balkonen und Erkern.
In 4 Schritten zur korrekten Wohnfläche
So berechnen Sie Ihre Wohnfläche
Räume einzeln ausmessen
Messen Sie Länge und Breite jedes Raums an der Stelle der größten Ausdehnung, gemessen wird von Wandoberfläche zu Wandoberfläche (Putz). Fenster- und Türnischen bleiben außen vor.
Grundfläche je Raum berechnen
Länge × Breite ergibt die Grundfläche in m². Bei verwinkelten Räumen die Fläche in Rechtecke aufteilen und addieren.
Anrechnungsfaktor anwenden
Räume über 2 m Höhe zählen voll. Flächen unter Dachschrägen zwischen 1 und 2 m nur zu 50 %, unter 1 m gar nicht. Balkon/Terrasse meist mit 25 %.
Alle Flächen aufsummieren
Addieren Sie alle gewichteten Flächen zur Gesamt-Wohnfläche. Der Rechner unten nimmt Ihnen die Gewichtung automatisch ab.
Wohnflächen-Rechner: Fläche online berechnen
Tragen Sie Ihre Räume mit Fläche und Anrechnung ein, der Rechner gewichtet Dachschrägen, Balkone und Kellerräume automatisch und zeigt Ihnen die anrechenbare Wohnfläche in Echtzeit:
Anteilige Flächen richtig anrechnen
Dachschräge: Wann zählt sie zur Wohnfläche?
Unter Dachschrägen entscheidet allein die Raumhöhe über die Anrechnung. Die WoFlV unterscheidet drei Höhenzonen:
- Über 2 m Höhe: zählt voll (100 %).
- 1 bis 2 m Höhe: zählt zur Hälfte (50 %).
- Unter 1 m Höhe: zählt gar nicht (0 %).
Beispiel: Schlafzimmer mit Dachschräge
Rechenbeispiel Dachschräge
Aus 24 m² Grundfläche werden nur 16 m² anrechenbare Wohnfläche.
Balkon, Terrasse und Loggia
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel (25 %) zur Wohnfläche. Nur bei besonders hochwertiger Lage oder Ausstattung sind bis zu 50 % zulässig. Ein häufiger Fehler in Inseraten: der Balkon wird voll mitgerechnet, das macht die Wohnung auf dem Papier größer, ist aber angreifbar.
Keller, Dachboden und Garage
Kellerräume, Waschküchen, Trockenräume, der nicht ausgebaute Dachboden, die Garage und der Heizungsraum gehören zur Nutzfläche und zählen nicht zur Wohnfläche, selbst dann nicht, wenn der Hobbyraum im Keller schön ausgebaut ist. Erst eine genehmigte Umnutzung mit ausreichender Raumhöhe und Belichtung ändert das.
Flur, Treppenhaus und Wintergarten
Flure innerhalb der Wohnung zählen voll zur Wohnfläche. Das gemeinschaftliche Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses dagegen nicht. Ein beheizter Wintergarten zählt zu 100 %, ein unbeheizter nur zu 50 %. Treppen mit mehr als drei Stufen werden von der Grundfläche abgezogen.
Warum die richtige Wohnfläche beim Verkauf entscheidend ist
Die Wohnfläche ist die wichtigste Bezugsgröße für den Quadratmeterpreis, und damit für den gesamten Angebotspreis. Schon wenige Quadratmeter zu viel können beim Verkauf zur Haftungsfalle werden: Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % von der angegebenen ab, drohen Kaufpreisminderung oder Schadenersatz. Zu wenig angegebene Fläche wiederum verschenkt bares Geld.
Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt die Wohnfläche und den Marktwert fachgerecht ermitteln. Bayernmakler24 übernimmt das für Eigentümer in Niederbayern persönlich und kostenlos, inklusive korrektem Aufmaß und realistischer Preiseinschätzung.
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Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung
Wohnflächenberechnung: häufige Fragen
Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören: Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Küche, Bad und Flur. Räume über 2 m Höhe zählen voll, Flächen zwischen 1 und 2 m zur Hälfte. Keller, Garage und Heizungsraum zählen nicht.
Nach der Raumhöhe: über 2 m zu 100 %, zwischen 1 und 2 m zu 50 %, unter 1 m gar nicht. Aus 24 m² Grundfläche unter einer Dachschräge können so z. B. nur 16 m² anrechenbare Wohnfläche werden.
Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel zu 25 % zur Wohnfläche, in besonders hochwertiger Lage bis maximal 50 %. Voll angerechnet werden sie nicht.
Die Wohnfläche umfasst die bewohnbaren Räume einer Wohnung (nach WoFlV). Die Nutzfläche bezeichnet Flächen mit anderem Zweck, etwa Keller, Hobbyraum, Werkstatt oder Garage (nach DIN 277). Beide werden getrennt ausgewiesen.
Nein. Kellerräume, Waschküche, Trockenraum und Heizungsraum gehören zur Nutzfläche und zählen nicht zur Wohnfläche, auch ein ausgebauter Hobbyraum im Keller nicht, solange keine genehmigte Umnutzung vorliegt.
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Vertrag angegebenen ab, kann der Käufer Kaufpreisminderung oder Schadenersatz verlangen. Eine korrekte Berechnung schützt Verkäufer vor Haftung.
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