Notarkosten beim Hauskauf in Bayern: Höhe, Beispiele & wer zahlt

Beim Hauskauf in Bayern denken die meisten zuerst an Kaufpreis und Grunderwerbsteuer. Doch auch die Notarkosten und Grundbuchkosten summieren sich schnell zu mehreren tausend Euro, die in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Wie hoch die Notarkosten beim Hauskauf genau ausfallen, wer sie zahlt, wann sie fällig werden und wie Sie legal sparen, erfahren Sie in diesem Ratgeber: mit Tabelle, Rechenbeispielen und einem kostenlosen Notarkosten-Rechner.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf in Bayern?

Oft wird als Faustregel genannt: Notar- und Grundbuchkosten zusammen liegen bei rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Bei üblichen Kaufpreisen trifft das nur den finanzierten Kauf, und zwar am unteren Rand dieser Spanne: Nach der Gebührentabelle ergeben sich bei 300.000 bis 500.000 Euro rund 1,0 bis 1,2 Prozent ohne Finanzierung und rund 1,4 bis 1,6 Prozent, wenn für die Bank zusätzlich eine Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises eingetragen wird. Wichtig: Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis (dem sogenannten Geschäftswert) und steigen nicht linear, sondern degressiv: Je teurer die Immobilie, desto kleiner wird der prozentuale Anteil.

Notar- und Grundbuchkosten: meist 1,0 bis 1,6 Prozent des Kaufpreises

Die Gesamtkosten teilen sich auf zwei Empfänger auf: den Notar für die Beurkundung und die Abwicklung sowie das Grundbuchamt für die Eintragungen. In der Praxis entfallen rund zwei Drittel auf den Notar und ein Drittel auf das Grundbuch. Bei einem finanzierten Kauf für 400.000 Euro mit einer Grundschuld über 320.000 Euro ergeben sich so rund 3.900 Euro Notarkosten und rund 2.100 Euro Grundbuchkosten, zusammen also rund 6.000 Euro. Ohne Finanzierung sind es zusammen rund 4.400 Euro.

Aufteilung: rund 1,0 Prozent Notar, 0,5 Prozent Grundbuch

Genauer betrachtet liegen die Notarkosten bei Kaufpreisen von 300.000 bis 500.000 Euro bei etwa 0,7 bis 1,1 Prozent und die Grundbuchkosten bei rund 0,3 bis 0,6 Prozent des Kaufpreises, je nachdem, ob eine Grundschuld eingetragen wird. In den Notarkosten sind 19 Prozent Mehrwertsteuer sowie kleine Auslagen für Porto und Kopien enthalten. Grundbuchgebühren sind Gerichtskosten und damit umsatzsteuerfrei.

Gelten in Bayern besondere Notargebühren?

Nein. Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich festgelegt. Ein Notar in Passau rechnet exakt nach derselben Gebührentabelle ab wie ein Notar in München oder Hamburg. Unterschiede entstehen allein durch die Kaufpreise: Wo Immobilien teurer sind, etwa in München, fallen absolut höhere Notarkosten an, prozentual sind es etwas weniger. Eine bayerische Besonderheit gibt es nur beim Grundbuchamt: Zusammen mit der Gebühr für die Eintragung als Eigentümer erhebt es eine Katasterfortführungsgebühr von 30 Prozent dieser Gebühr. Der Vorteil für bayerische Käufer liegt woanders: bei der Grunderwerbsteuer (dazu unten mehr).

Notarkosten-Tabelle: Beispiele nach Kaufpreis

Die folgende Tabelle zeigt die Notar- und Grundbuchkosten beim finanzierten Hauskauf, berechnet nach der Gebührentabelle mit einer Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises. Die Werte sind auf volle Euro gerundet und enthalten die Mehrwertsteuer auf die Notarkosten:

Rechenbeispiel mit Aufschlüsselung der Einzelposten

Wie sich die Kosten konkret zusammensetzen, zeigt ein Beispiel für ein finanziertes Einfamilienhaus zum Kaufpreis von 400.000 Euro mit einem Darlehen von 320.000 Euro:

Notarkosten-Rechner: Ihre Kosten in 30 Sekunden

Geben Sie den Kaufpreis und bei einer Finanzierung die Höhe der Grundschuld ein, meist ist das die Darlehenssumme. Kaufen Sie ohne Finanzierung, entfernen Sie den Haken. Der Rechner berechnet Notar- und Grundbuchkosten nach der Gebührentabelle des GNotKG und zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises das sind:

Mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner sehen Sie alle Nebenkosten beim Hauskauf in Bayern einschließlich Grunderwerbsteuer und Maklerprovision.

Welche Leistungen stecken in den Notarkosten?

Der Notar tut weit mehr, als nur einen Vertrag vorzulesen. Er ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet, sichert den Kauf rechtlich ab und koordiniert die gesamte Abwicklung mit Grundbuchamt und Banken. Diese vier Posten machen den Großteil der Notarkosten aus:

Beurkundung des Kaufvertrags (2,0-Gebühr)

Das Herzstück: Der Notar entwirft den Kaufvertrag, prüft das Grundbuch, belehrt beide Parteien über die Rechtsfolgen und beurkundet den Vertrag im Beisein von Käufer und Verkäufer. Für die Beurkundung fällt die doppelte Gebühr (2,0) aus dem Geschäftswert an: der mit Abstand größte Einzelposten.

Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung

Damit Sie zwischen Vertragsunterschrift und Eigentumsübergang abgesichert sind, lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen. Sie verhindert, dass die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder belastet wird. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung folgt die endgültige Eigentumsumschreibung: erst dann sind Sie offiziell Eigentümer.

Grundschuldbestellung bei Finanzierung

Wer den Kauf über eine Bank finanziert, muss als Sicherheit eine Grundschuld eintragen lassen. Diese wird notariell bestellt und ins Grundbuch eingetragen. Die Gebühren richten sich nach der Höhe der Grundschuld, nicht nach dem Kaufpreis: Wer mit viel Eigenkapital kauft, zahlt hier entsprechend weniger.

Vollzugs- und Betreuungsgebühren

Für die Abwicklung nach der Beurkundung (Einholen von Genehmigungen, Fälligkeitsmitteilung, Überwachung der Zahlung, Anträge ans Grundbuchamt) berechnet der Notar Vollzugs- und Betreuungsgebühren von jeweils etwa 0,5. So läuft der Ablauf beim Notar Schritt für Schritt:

Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?

Die Kostenverteilung ist in Deutschland klar geregelt und wird im Kaufvertrag festgehalten. Diese Übersicht zeigt, wer welche Gebühren trägt:

Der Käufer trägt die Notar- und Grundbuchkosten

Den weitaus größten Teil zahlt der Käufer, weil er den Eigentumsübergang veranlasst: die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und (bei Finanzierung) die neue Grundschuld. Planen Sie diese Summe von Anfang an als Eigenkapital ein, denn Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit.

Der Verkäufer zahlt die Löschung alter Grundschulden

Ist die Immobilie noch mit einer alten Grundschuld der finanzierenden Bank des Verkäufers belastet, muss diese gelöscht werden. Die Kosten dafür (in der Regel einige hundert Euro) trägt üblicherweise der Verkäufer, da die Belastung aus seiner Eigentümerzeit stammt.

Wann sind die Notarkosten fällig?

Der Notar stellt seine Rechnung nach der Beurkundung, meist zusammen mit oder kurz nach dem Kaufvertrag. Sie ist unabhängig vom Kaufpreis sofort zu begleichen, in der Regel innerhalb von etwa zwei Wochen. Die Grundbuchgebühren stellt das Amtsgericht separat in Rechnung. Tipp: Halten Sie die Kaufnebenkosten als liquide Reserve bereit, bevor der Notartermin stattfindet.

Notarkosten im Gesamtbild: Kaufnebenkosten in Bayern

Die Notarkosten sind nur ein Baustein der Kaufnebenkosten. Insgesamt sollten Käufer in Bayern mit diesen Richtwerten rechnen:

Grunderwerbsteuer in Bayern: nur 3,5 Prozent

Hier liegt der echte Standortvorteil: Bayern erhebt mit 3,5 Prozent den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz in ganz Deutschland. In Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein sind es 6,5 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis spart ein bayerischer Käufer dadurch bis zu 12.000 Euro gegenüber anderen Bundesländern. Mehr dazu im Ratgeber zur Grunderwerbsteuer in Bayern.

Maklerprovision

Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses in der Regel je zur Hälfte. In Bayern werden häufig 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer pro Seite verlangt, gesetzlich festgelegt ist die Höhe nicht. Wird privat ohne Makler verkauft, entfällt dieser Posten.

Gesamte Kaufnebenkosten: rund 4,5 bis 5,5 Prozent ohne und 8 bis 9 Prozent mit Makler

Unterm Strich kommen in Bayern ohne Makler meist rund 4,5 bis 5,5 Prozent und mit Makler rund 8 bis 9 Prozent Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu (gerechnet mit 3,57 Prozent Käuferprovision): Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Eine genaue Einschätzung des Marktwerts ist deshalb bares Geld wert: Sie wollen weder zu viel zahlen noch beim Verkauf zu niedrig ansetzen. Eine kostenlose Immobilienbewertung schafft hier in wenigen Minuten Klarheit.

Sind Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar?

Das hängt entscheidend davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. Die Faustregel:

Selbst genutzte Immobilie: nicht absetzbar

Wer das gekaufte Haus selbst bewohnt, kann die Notarkosten grundsätzlich nicht von der Steuer absetzen: Es fehlt der Bezug zu steuerpflichtigen Einnahmen. Das gilt auch für die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision bei Eigennutzung.

Vermietete Immobilie: AfA und Finanzierungskosten

Anders bei Kapitalanlegern: Hier gehören die Notarkosten des Kaufs zu den Anschaffungsnebenkosten und werden, soweit sie auf das Gebäude entfallen, über die Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht. Die Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung gelten dagegen als Finanzierungskosten und sind sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar.

Notarkosten senken: legale Spartipps

Die Gebührensätze selbst sind gesetzlich fixiert und nicht verhandelbar. Trotzdem gibt es legale Stellschrauben, mit denen Sie einzelne Posten reduzieren:

Bewegliches Inventar separat ausweisen: spart Grunderwerbsteuer

Mitgekaufte, bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Möbel oder Markisen gehören nicht zum Grundstück. Weist der Kaufvertrag sie gesondert und mit einem realistischen Wert aus, fällt auf diesen Teil keine Grunderwerbsteuer an. Die Notarkosten sinken dadurch nicht, weil sie sich nach dem gesamten Kaufpreis richten. Das Finanzamt kann die Aufteilung prüfen.

Auf das Notaranderkonto verzichten

Die Zahlung läuft heute meist direkt vom Käufer an den Verkäufer, sobald alle Sicherheiten stehen. Ein zusätzliches Notaranderkonto verursacht extra Gebühren und ist nur in Sonderfällen nötig. Im Standardfall können Sie darauf verzichten und sparen.

Grundschuld abtreten statt löschen und neu eintragen

Wechseln Sie später die Bank oder kaufen mit bestehender Finanzierung, ist die Abtretung einer vorhandenen Grundschuld oft günstiger als deren Löschung und Neueintragung. Auch eine reine Beglaubigung der Grundschuldbestellung statt vollständiger Beurkundung kann (sofern die Bank dies akzeptiert) einige hundert Euro sparen.

Gebührenreform 2025: für Hauskäufer keine Erhöhung

Zum 1. Juni 2025 wurden mit dem Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG 2025) unter anderem Gerichtsgebühren angehoben. Die Gebührentabelle B, nach der Notar und Grundbuchamt beim Immobilienkauf abrechnen, blieb unverändert, ebenso die Gebührensätze für Kaufvertrag, Vollzug, Betreuung, Grundschuld und die Eintragungen im Grundbuch. Für Hauskäufer hat sich dadurch nichts geändert.

Häufige Fragen zu den Notarkosten beim Hauskauf

Hauskauf in Niederbayern geplant? Wir begleiten Sie

Ob Kauf oder Verkauf: Bayernmakler24 begleitet Sie persönlich durch den gesamten Ablauf, von der realistischen Wertermittlung über die Kaufnebenkosten bis zum Notartermin. So wissen Sie vorab genau, welche Kosten auf Sie zukommen, und vermeiden böse Überraschungen.

Mehr zu den Kaufkosten finden Sie in unseren Ratgebern zur Grunderwerbsteuer in Bayern und zur Wohnflächenberechnung.