Notarkosten beim Hauskauf in Bayern: Höhe, Beispiele & wer zahlt
Beim Hauskauf in Bayern denken die meisten zuerst an Kaufpreis und Grunderwerbsteuer. Doch auch die Notarkosten und Grundbuchkosten summieren sich zu einem vierstelligen Betrag, der bar aus dem Eigenkapital bezahlt werden muss. Wie hoch die Notarkosten beim Hauskauf genau ausfallen, wer sie zahlt, wann sie fällig werden und wie Sie legal sparen, erfahren Sie in diesem Ratgeber: mit Tabelle, Rechenbeispielen und einem kostenlosen Notarkosten-Rechner.
Notar- und Grundbuchkosten betragen beim Hauskauf zusammen rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das etwa 6.000 bis 8.000 Euro. Gezahlt werden sie in der Regel vom Käufer. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich geregelt und damit nicht verhandelbar. In Bayern gelten dieselben Gebühren wie überall in Deutschland.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf in Bayern?
Als Faustregel gilt: Notar- und Grundbuchkosten zusammen liegen bei rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Wird der Kauf finanziert, bewegen Sie sich eher am oberen Ende, weil zusätzlich eine Grundschuld für die Bank eingetragen wird. Wichtig: Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis (dem sogenannten Geschäftswert) und steigen nicht linear, sondern degressiv: Je teurer die Immobilie, desto kleiner wird der prozentuale Anteil.
Notar- und Grundbuchkosten: 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises
Die Gesamtkosten teilen sich auf zwei Empfänger auf: den Notar für die Beurkundung und die Abwicklung sowie das Grundbuchamt für die Eintragungen. In der Praxis entfallen rund zwei Drittel auf den Notar und ein Drittel auf das Grundbuch. Bei einem Kauf für 400.000 Euro ergeben sich so grob 4.000 Euro Notarkosten und 2.000 Euro Grundbuchkosten, zusammen also rund 6.000 Euro: bei Finanzierung mit Grundschuld entsprechend mehr.
Aufteilung: rund 1,5 Prozent Notar, 0,5 Prozent Grundbuch
Genauer betrachtet liegen die reinen Notargebühren bei etwa 1,0 bis 1,5 Prozent, die Grundbuchgebühren bei rund 0,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen 19 Prozent Mehrwertsteuer auf die Notargebühren sowie kleine Auslagen für Porto und Kopien. Grundbuchgebühren sind Gerichtskosten und damit umsatzsteuerfrei.
Gelten in Bayern besondere Notargebühren?
Nein. Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich festgelegt. Ein Notar in Passau rechnet exakt nach derselben Gebührentabelle ab wie ein Notar in München oder Hamburg. Unterschiede entstehen allein durch die Kaufpreise: Wo Immobilien teurer sind, etwa in München, fallen absolut höhere Notarkosten an, prozentual bleibt es vergleichbar. Der Vorteil für bayerische Käufer liegt woanders: bei der Grunderwerbsteuer (dazu unten mehr).
Notarkosten-Tabelle: Beispiele nach Kaufpreis
Die folgende Tabelle zeigt Richtwerte für Notar- und Grundbuchkosten beim finanzierten Hauskauf (Kaufpreis inklusive Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises). Es handelt sich um gerundete Orientierungswerte inklusive Mehrwertsteuer:
Notar- und Grundbuchkosten nach Kaufpreis (Richtwerte)
Richtwerte inkl. MwSt. und Grundschuld bei Finanzierung. Verbindlich ist die Notarrechnung.
Rechenbeispiel mit Aufschlüsselung der Einzelposten
Wie sich die Kosten konkret zusammensetzen, zeigt ein Beispiel für ein finanziertes Einfamilienhaus zum Kaufpreis von 400.000 Euro mit einem Darlehen von 320.000 Euro:
Beispielrechnung: Hauskauf für 400.000 Euro (finanziert)
Vereinfachtes Beispiel. Das entspricht etwa 1,6 Prozent des Kaufpreises.
Notarkosten-Rechner: Ihre Kosten in 30 Sekunden
Geben Sie Kaufpreis und (bei Finanzierung) Ihre Darlehenssumme ein. Der Rechner schätzt Notarkosten, Grundbuchkosten und die Gesamtbelastung als Prozentsatz vom Kaufpreis:
Welche Leistungen stecken in den Notarkosten?
Der Notar tut weit mehr, als nur einen Vertrag vorzulesen. Er ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet, sichert den Kauf rechtlich ab und koordiniert die gesamte Abwicklung mit Grundbuchamt und Banken. Diese vier Posten machen den Großteil der Notarkosten aus:
Beurkundung des Kaufvertrags (2,0-Gebühr)
Das Herzstück: Der Notar entwirft den Kaufvertrag, prüft das Grundbuch, belehrt beide Parteien über die Rechtsfolgen und beurkundet den Vertrag im Beisein von Käufer und Verkäufer. Für die Beurkundung fällt die doppelte Gebühr (2,0) aus dem Geschäftswert an: der mit Abstand größte Einzelposten.
Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung
Damit Sie zwischen Vertragsunterschrift und Eigentumsübergang abgesichert sind, lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen. Sie verhindert, dass die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder belastet wird. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung folgt die endgültige Eigentumsumschreibung: erst dann sind Sie offiziell Eigentümer.
Grundschuldbestellung bei Finanzierung
Wer den Kauf über eine Bank finanziert, muss als Sicherheit eine Grundschuld eintragen lassen. Diese wird notariell bestellt und ins Grundbuch eingetragen. Die Gebühren richten sich nach der Darlehenssumme, nicht nach dem Kaufpreis: Wer mit viel Eigenkapital kauft, zahlt hier entsprechend weniger.
Vollzugs- und Betreuungsgebühren
Für die Abwicklung nach der Beurkundung (Einholen von Genehmigungen, Fälligkeitsmitteilung, Überwachung der Zahlung, Anträge ans Grundbuchamt) berechnet der Notar Vollzugs- und Betreuungsgebühren von jeweils etwa 0,5. So läuft der Ablauf beim Notar Schritt für Schritt:
So läuft der Notartermin beim Hauskauf ab
Kaufvertrag entwerfen und prüfen
Der Notar erstellt den Vertragsentwurf und schickt ihn beiden Parteien. Käufer und Verkäufer haben mindestens zwei Wochen Zeit, ihn in Ruhe zu prüfen.
Beurkundung im Notartermin
Der Notar liest den Vertrag vollständig vor, klärt offene Punkte und beurkundet ihn. Beide Parteien unterschreiben.
Auflassungsvormerkung und Kaufpreiszahlung
Der Notar lässt die Vormerkung eintragen und teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Sie zahlen erst, wenn alle Sicherheiten stehen.
Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Nach Zahlungseingang und Begleichung der Grunderwerbsteuer beantragt der Notar die Umschreibung. Mit dem Eintrag sind Sie offiziell Eigentümer.
Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?
Die Kostenverteilung ist in Deutschland klar geregelt und wird im Kaufvertrag festgehalten. Diese Übersicht zeigt, wer welche Gebühren trägt:
Der Käufer trägt die Notar- und Grundbuchkosten
Den weitaus größten Teil zahlt der Käufer, weil er den Eigentumsübergang veranlasst: die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und (bei Finanzierung) die neue Grundschuld. Planen Sie diese Summe von Anfang an als Eigenkapital ein, denn Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit.
Der Verkäufer zahlt die Löschung alter Grundschulden
Ist die Immobilie noch mit einer alten Grundschuld der finanzierenden Bank des Verkäufers belastet, muss diese gelöscht werden. Die Kosten dafür (rund 0,2 bis 0,4 Prozent der Grundschuldhöhe) trägt der Verkäufer, da die Belastung aus seiner Eigentümerzeit stammt.
Wann sind die Notarkosten fällig?
Der Notar stellt seine Rechnung nach der Beurkundung, meist zusammen mit oder kurz nach dem Kaufvertrag. Sie ist unabhängig vom Kaufpreis sofort zu begleichen, in der Regel innerhalb von etwa zwei Wochen. Die Grundbuchgebühren stellt das Amtsgericht separat in Rechnung. Tipp: Halten Sie die Kaufnebenkosten als liquide Reserve bereit, bevor der Notartermin stattfindet.
Notarkosten im Gesamtbild: Kaufnebenkosten in Bayern
Die Notarkosten sind nur ein Baustein der Kaufnebenkosten. Insgesamt sollten Käufer in Bayern mit diesen Richtwerten rechnen:
Kaufnebenkosten in Bayern auf einen Blick
Grunderwerbsteuer (niedrigster Satz in Deutschland)
Notar- und Grundbuchkosten
gesamte Kaufnebenkosten (mit Makler)
Quelle: Richtwerte für Bayern, Stand 2026
Grunderwerbsteuer in Bayern: nur 3,5 Prozent
Hier liegt der echte Standortvorteil: Bayern erhebt mit 3,5 Prozent den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz in ganz Deutschland, gemeinsam mit Sachsen. In Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein sind es 6,5 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis spart ein bayerischer Käufer dadurch bis zu 12.000 Euro gegenüber anderen Bundesländern. Mehr dazu im Ratgeber zur Grunderwerbsteuer in Bayern.
Maklerprovision
Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel je zur Hälfte. In Bayern sind üblicherweise rund 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer pro Seite marktüblich. Wird privat ohne Makler verkauft, entfällt dieser Posten.
Gesamte Kaufnebenkosten: rund 5 bis 7 Prozent
Unterm Strich kommen in Bayern etwa 5 bis 7 Prozent Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Eine genaue Einschätzung des Marktwerts ist deshalb bares Geld wert: Sie wollen weder zu viel zahlen noch beim Verkauf zu niedrig ansetzen. Eine kostenlose Immobilienbewertung schafft hier in wenigen Minuten Klarheit.
Sind Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar?
Das hängt entscheidend davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. Die Faustregel:
Notarkosten steuerlich: absetzbar oder nicht?
- Notarkosten des Kaufs zählen zu den Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben
- Notar- und Grundbuchkosten der Finanzierungs-Grundschuld sind sofort als Werbungskosten absetzbar
- Auch laufende Finanzierungszinsen mindern die Steuer
- Bei Eigennutzung sind Notar- und Grundbuchkosten steuerlich nicht abziehbar
- Auch die Grunderwerbsteuer ist nicht absetzbar
Fazit: Tipp: Bei vermieteten Objekten lohnt es sich, die Notarrechnung getrennt nach Kauf und Finanzierung auszuweisen. Lassen Sie sich steuerlich beraten.
Selbst genutzte Immobilie: nicht absetzbar
Wer das gekaufte Haus selbst bewohnt, kann die Notarkosten leider nicht von der Steuer absetzen: Es fehlt der Bezug zu steuerpflichtigen Einnahmen. Das gilt auch für die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision bei Eigennutzung.
Vermietete Immobilie: AfA und Finanzierungskosten
Anders bei Kapitalanlegern: Hier gehören die Notarkosten des Kaufs zu den Anschaffungsnebenkosten und werden zusammen mit dem Gebäudewert über die Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht. Die Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung gelten dagegen als Finanzierungskosten und sind sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar.
Notarkosten senken: legale Spartipps
Die Gebührensätze selbst sind gesetzlich fixiert und nicht verhandelbar. Trotzdem gibt es legale Stellschrauben, mit denen Sie den Geschäftswert oder einzelne Posten reduzieren:
Bewegliches Inventar separat ausweisen
Mitgekaufte, bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Sauna oder Gartenhaus gehören nicht zur Immobilie. Werden sie im Kaufvertrag separat ausgewiesen, sinkt der Geschäftswert für Notar und Grunderwerbsteuer. Wichtig: Der Wert muss realistisch sein, das Finanzamt erkennt überhöhte Beträge nicht an (Richtwert: maximal rund 15 Prozent des Kaufpreises).
Auf das Notaranderkonto verzichten
Die Zahlung läuft heute meist direkt vom Käufer an den Verkäufer, sobald alle Sicherheiten stehen. Ein zusätzliches Notaranderkonto verursacht extra Gebühren und ist nur in Sonderfällen nötig. Im Standardfall können Sie darauf verzichten und sparen.
Grundschuld abtreten statt löschen und neu eintragen
Wechseln Sie später die Bank oder kaufen mit bestehender Finanzierung, ist die Abtretung einer vorhandenen Grundschuld oft günstiger als deren Löschung und Neueintragung. Auch eine reine Beglaubigung der Grundschuldbestellung statt vollständiger Beurkundung kann (sofern die Bank dies akzeptiert) einige hundert Euro sparen.
Sparen Sie nicht an der falschen Stelle: Auf Auflassungsvormerkung und sorgfältige Grundbuchprüfung sollten Sie niemals verzichten. Sie schützen Sie vor Doppelverkauf und versteckten Lasten und sind jeden Euro wert.
Seit 2025 gestiegen: die GNotKG-Reform (KostRÄG 2025)
Zum 1. Juni 2025 sind die Notar- und Gerichtsgebühren durch das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostRÄG 2025) erstmals seit Jahren angehoben worden: die wertabhängigen Gebühren um rund 6 Prozent, Fest- und Rahmengebühren um rund 9 Prozent. Für Hauskäufer 2026 bedeutet das geringfügig höhere Notarkosten als in den Vorjahren. An der Faustregel von 1,5 bis 2 Prozent ändert die Reform jedoch nichts Wesentliches: Sie ist bereits eingepreist.
“Viele Käufer unterschätzen die Kaufnebenkosten und stehen kurz vor dem Notartermin unter Druck. Wer Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer von Anfang an einplant, kauft entspannter und sicherer.”
Häufige Fragen zu den Notarkosten beim Hauskauf
Notarkosten Hauskauf: häufige Fragen
Notar- und Grundbuchkosten betragen zusammen rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das etwa 6.000 bis 8.000 Euro, bei Finanzierung am oberen Ende.
In der Regel der Käufer, da er den Eigentumsübergang veranlasst. Der Verkäufer trägt nur die Kosten für die Löschung alter Grundschulden.
Die reinen Notargebühren liegen bei etwa 1,0 bis 1,5 Prozent, die Grundbuchgebühren bei rund 0,5 Prozent des Kaufpreises. Zusammen also rund 1,5 bis 2,0 Prozent.
Der Notar stellt die Rechnung nach der Beurkundung. Sie ist unabhängig vom Kaufpreis fällig, in der Regel innerhalb von etwa zwei Wochen. Die Grundbuchgebühren berechnet das Amtsgericht separat.
Nein. Die Gebühren sind im GNotKG bundesweit einheitlich festgelegt und für jeden Notar verbindlich. Sparen lässt sich nur über den Geschäftswert, etwa durch separat ausgewiesenes Inventar, oder durch Verzicht auf ein Notaranderkonto.
Bei selbst genutzten Immobilien nicht. Bei vermieteten Objekten zählen die Notarkosten des Kaufs zu den Anschaffungskosten (AfA), die Kosten der Finanzierungs-Grundschuld sind sofort als Werbungskosten absetzbar.
Hauskauf in Niederbayern geplant? Wir begleiten Sie
Ob Kauf oder Verkauf: Bayernmakler24 begleitet Sie persönlich durch den gesamten Ablauf, von der realistischen Wertermittlung über die Kaufnebenkosten bis zum Notartermin. So wissen Sie vorab genau, welche Kosten auf Sie zukommen, und vermeiden böse Überraschungen.
Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Wir ermitteln den Marktwert Ihrer Immobilie fachgerecht und zeigen Ihnen, mit welchen Kaufnebenkosten zu rechnen ist: persönlich, regional und ohne Verpflichtung.
- Marktwertanalyse in 2 Minuten
- Basierend auf aktuellen Vergleichsdaten
- Keine Kosten, keine Verpflichtung
- Sofort-Ergebnis per E-Mail
Keine versteckten Kosten. Keine Maklergebühr.
Ergebnis sofort per E-Mail.
Bereits über 100 Eigentümer in Bayern vertrauen uns
Mehr zu den Kaufkosten finden Sie in unseren Ratgebern zur Grunderwerbsteuer in Bayern und zur Wohnflächenberechnung.
Weitere Beiträge
Entdecke ähnliche Artikel, die dich interessieren könnten
Wohnflächenberechnung: So berechnen Sie Ihre Wohnfläche richtig
Wohnfläche richtig berechnen nach WoFlV: Was zählt (Dachschräge, Balkon, Keller), mit kostenlosem Wohnflächen-Rechner, Formel, Tabelle und Beispielen.
Weiterlesen
Grunderwerbsteuer in Bayern 2026: Höhe, Rechner & Beispiele
Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 % des Kaufpreises. Mit Rechner, Rechenbeispielen sowie Infos zu Fälligkeit, Zahlung und Befreiungen, verständlich erklärt vom Makler vor Ort.
Weiterlesen
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses? Die Antwort überrascht viele: Es kommt auf den Vertrag an. Ich erkläre die aktuellen Regelungen für Bayern 2026.
Weiterlesen