Maklervertrag in Niederbayern: Provision, Arten & Kündigung

Wer eine Immobilie in Niederbayern verkaufen oder kaufen möchte, kommt früher oder später an einem Maklervertrag nicht vorbei. Was genau darin steht, welche Vertragsarten es gibt und was passiert, wenn man den Vertrag kündigen möchte — darüber herrscht bei vielen Eigentümern noch Unsicherheit.

Dieser Leitfaden erklärt den Maklervertrag praxisnah: mit konkreten Rechenbeispielen für den Passauer und niederbayerischen Markt, den rechtlichen Grundlagen nach deutschem BGB und einem klaren Blick auf das, was regionale Marktkenntnisse beim Immobilienverkauf wirklich ausmacht.

Was ist ein Maklervertrag?

Ein Maklervertrag ist eine rechtlich bindende Vereinbarung zwischen einem Auftraggeber — also einem Verkäufer, Käufer, Vermieter oder Mieter — und einem Immobilienmakler. Darin wird geregelt, unter welchen Bedingungen der Makler tätig wird, welche Leistungen er erbringt und wie er dafür vergütet wird.

Die rechtliche Grundlage bildet das Bürgerliche Gesetzbuch: Laut § 652 Abs. 1 BGB entsteht ein Anspruch auf Maklerlohn nur dann, wenn durch die Tätigkeit des Maklers tatsächlich ein Vertrag zustande kommt — der sogenannte Erfolgsgrundsatz.

Für Verkäufer und Käufer in der Region Passau bedeutet das: Der Abschluss eines Maklervertrags ist kein automatischer Kostenfaktor. Er wird nur dann zahlungspflichtig, wenn der Makler den Verkauf tatsächlich erfolgreich abschließt.

Seit Dezember 2020 gilt zudem: Verträge mit Verbrauchern müssen in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Ein mündlicher Handschlag genügt für Wohnimmobilien nicht mehr — der Vertrag muss zumindest per E-Mail oder schriftlich dokumentiert sein.

Die drei Vertragsarten im Überblick

Nicht jeder Maklervertrag ist gleich. Je nach Vereinbarung hat der Auftraggeber unterschiedliche Rechte und Pflichten — und der Makler unterschiedliche Anreize, sich für den Verkauf zu engagieren.

Einfacher Maklerauftrag

Beim einfachen Maklerauftrag kann der Eigentümer gleichzeitig mehrere Makler beauftragen und die Immobilie auch selbst anbieten. Der Makler erhält nur dann Provision, wenn er den entscheidenden Nachweis erbringt.

Der Nachteil: Da kein Makler exklusiv tätig ist, investiert keiner maximale Ressourcen in die Vermarktung. Für Objekte in guten Lagen mit hoher Eigennachfrage kann das dennoch funktionieren — in einem Markt wie dem Landkreis Passau, wo gut gepflegte Einfamilienhäuser schnell Abnehmer finden, ist das allerdings eher die Ausnahme als die Regel.

Einfacher Alleinauftrag

Beim einfachen Alleinauftrag verpflichtet sich der Verkäufer, die Vermarktung ausschließlich über einen Makler laufen zu lassen. Die Eigenvermittlung bleibt dem Auftraggeber aber weiterhin erlaubt — wer also selbst einen Käufer findet, muss keine Provision zahlen.

Für den Makler bedeutet das mehr Planungssicherheit und Motivation, gleichzeitig aber auch das Risiko, dass ein Eigenverkauf seine Arbeit zunichte macht.

Qualifizierter Alleinauftrag

Der qualifizierte Alleinauftrag geht einen Schritt weiter: Hier verpflichtet sich der Auftraggeber vollständig, die Vermarktung dem Makler zu überlassen. Auch potenzielle Käufer, die sich direkt an den Eigentümer wenden, müssen an den Makler weitergeleitet werden. Im Gegenzug bietet dieser Vertragstyp die intensivste Betreuung: professionelles Exposé, aktive Vermarktung auf allen relevanten Portalen, Besichtigungsmanagement und Verhandlungsführung.

Für die meisten Verkäufer in Niederbayern, die eine Bestandsimmobilie ohne eigenes Makler-Netzwerk veräußern möchten, ist der qualifizierte Alleinauftrag die sinnvollste Wahl — er bündelt Verantwortung, schafft Klarheit und gibt dem Makler den nötigen Spielraum für eine strukturierte Vermarktung.

Was steht in einem Maklervertrag? Die wichtigsten Inhalte

Ein seriöser Maklervertrag enthält weit mehr als nur den Provisionssatz. Wer die wesentlichen Punkte kennt, kann besser beurteilen, ob ein Vertrag fair und vollständig ist.

Art der Beauftragung

Klar benannt: Handelt es sich um einen einfachen Auftrag, einen Alleinauftrag oder einen qualifizierten Alleinauftrag? Fehlt diese Angabe, ist der Vertrag auslegungsbedürftig — was im Streitfall zum Nachteil des Auftraggebers sein kann.

Leistungsbeschreibung

Was macht der Makler konkret? Ein professioneller Vertrag listet auf: Erstellung des Exposés, Schaltung von Inseraten auf Portalen wie Immoscout24 oder Immowelt, Durchführung von Besichtigungen, Bonitätsprüfung von Interessenten, Begleitung der Notarverhandlung. Vage Formulierungen wie "umfassende Betreuung" sind ein Warnsignal.

Provision (Höhe, Fälligkeit, Träger)

Die Provision wird konkret beziffert — üblicherweise in Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Wann sie fällig wird (in der Regel nach Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar), wer sie zahlt und ob die gesetzliche Teilung nach § 656c BGB greift, muss klar geregelt sein.

Pflichten des Auftraggebers

Beim Alleinauftrag enthält der Vertrag auch Pflichten für den Eigentümer: keine Parallelbeauftragung weiterer Makler, Weiterleitung von Direktanfragen. Ein qualitätsorientierter Vertrag regelt auch die Kooperationspflicht — etwa die Pflicht, Besichtigungstermine zu ermöglichen.

Laufzeit und Kündigung

Wie lange gilt der Vertrag? Was passiert, wenn der vereinbarte Zeitraum abläuft, ohne dass ein Käufer gefunden wurde? Und unter welchen Bedingungen kann der Vertrag vorzeitig beendet werden? Diese Klauseln sollten eindeutig formuliert sein.

Textform-Pflicht § 656a BGB

Seit dem 23. Dezember 2020 ist für Maklerverträge über Wohnimmobilien mit Verbrauchern die Textform gesetzlich vorgeschrieben. Das bedeutet: Der Vertrag muss mindestens per E-Mail oder als ausgedrucktes Dokument vorliegen — eine mündliche Vereinbarung allein reicht nicht mehr aus (Quelle: Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de).

Maklerprovision in Bayern: Was kostet ein Makler in Niederbayern?

Die Frage nach der Provision ist für die meisten Verkäufer die erste, die sie stellen. Verständlich — und die Antwort ist klarer, als viele erwarten.

Die 50/50-Regelung seit 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die an natürliche Personen verkauft werden: Käufer und Verkäufer teilen die Maklerprovision zu gleichen Teilen. Kein Vertrag kann dazu führen, dass eine Seite mehr als die Hälfte trägt (§ 656c BGB).

Das hat die bis dahin übliche Praxis beendet, bei der Käufer die volle Provision allein trugen. Für den Verkäufer bedeutet das heute in aller Regel: Er zahlt maximal die Hälfte.

Wichtig: Die Regelung gilt nicht für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder reine Grundstücksverkäufe. Bei diesen Objekten können Provisionsvereinbarungen weiterhin individuell ausgehandelt werden.

Typische Courtage in Bayern

In Bayern liegt die übliche Gesamtprovision bei 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer — das entspricht je 3,57 Prozent für Käufer und Verkäufer (Quelle: IVD — Immobilienverband Deutschland, Marktdaten 2024/2025).

Rechenbeispiel: Hausverkauf in Passau

Ein freistehendes Einfamilienhaus in Passau-Auerbach wird für 450.000 Euro verkauft.

• Gesamtprovision (7,14 %): 32.130 Euro
• Anteil Verkäufer (3,57 %): 16.065 Euro
• Anteil Käufer (3,57 %): 16.065 Euro

Beide Seiten zahlen die Provision direkt an den Makler — nach erfolgreicher Beurkundung beim Notar. Der Makler stellt separate Rechnungen aus.

Was bekommt man für die Provision?

Ein professioneller Makler in Niederbayern übernimmt für diese Vergütung die vollständige Vermarktung: Bewertung der Immobilie nach aktuellen Marktdaten, Erstellung eines professionellen Exposés mit Fotos und Grundrissen, Schaltung der Inserate, Vorqualifizierung von Interessenten, Organisation und Durchführung von Besichtigungen, Begleitung der Preisverhandlungen bis zur Notarurkunde. Wer das alles selbst organisiert, merkt schnell: Zeit, Nerven und rechtliche Unsicherheiten summieren sich zu Kosten, die die Provision oft übersteigen.

Rechtliche Grundlagen: Die wichtigsten BGB-Paragrafen

Das Maklerrecht ist im BGB in den §§ 652 bis 656c geregelt. Ein Überblick der praxisrelevantesten Normen:

• § 652 BGB — Erfolgsprinzip: Provision nur bei Vertragsabschluss. Kein Risiko bei erfolglosem Makler.
• § 653 BGB — Übliche Vergütung ohne explizite Vereinbarung. Gilt nur bei fehlendem Provisionsantrag.
• § 654 BGB — Kein Anspruch bei Unredlichkeit des Maklers. Schutz vor Interessenkonflikten.
• § 656a BGB — Textform-Pflicht für Verbraucherverträge. Mündliche Verträge über Wohnimmobilien ungültig.
• § 656c BGB — Halbteilungsgrundsatz bei EFH/ETW. Käufer und Verkäufer je 50 % der Provision.

Quelle: Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de (Stand: März 2026)

Das Erfolgsprinzip im Detail

§ 652 BGB ist das Herzstück des deutschen Maklerrechts: Der Makler erhält seine Provision nur, wenn zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten tatsächlich ein Vertrag zustande kommt — und zwar als direkte Folge der Maklerleistung. Das nennt sich Kausalität. Findet der Käufer die Immobilie zufällig selbst, ohne dass der Makler den entscheidenden Nachweis erbracht hat, entfällt der Provisionsanspruch.

Für Eigentümer in Niederbayern bedeutet das: Mit dem Abschluss eines Maklervertrags geht man kein finanzielles Risiko ein — man zahlt nur, wenn man wirklich verkauft.

Maklervertrag kündigen: So geht es richtig

Je nach Vertragsart unterscheiden sich die Möglichkeiten zur Kündigung erheblich. Ein häufiger Fehler: Eigentümer kündigen einen Alleinauftrag formlos per Telefon — und wundern sich, wenn der Makler anschließend dennoch Provision verlangt.

Einfacher Maklerauftrag

Dieser Vertragstyp ist ohne feste Bindung — er kann jederzeit und ohne Angabe von Gründen beendet werden. Eine kurze schriftliche Mitteilung reicht aus. Provisionsansprüche aus bereits getätigten Nachweisen bleiben davon unberührt.

Alleinauftrag

Bei einem Alleinauftrag mit fester Laufzeit ist eine vorzeitige Kündigung nur bei wichtigem Grund möglich. Darunter fallen zum Beispiel nachgewiesene Pflichtverletzungen des Maklers: keine Besichtigungen trotz vereinbartem Zeitplan, falsche Angaben im Exposé oder fehlende Erreichbarkeit über längere Zeiträume.

Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen und den Grund benennen — das erleichtert eine mögliche Auseinandersetzung und dokumentiert die Ernsthaftigkeit.

Qualifizierter Alleinauftrag

Hier gilt die vereinbarte Laufzeit in aller Regel verbindlich. Eine außerordentliche Kündigung setzt erhebliche Pflichtverletzungen voraus. Nach Ablauf der Laufzeit endet der Vertrag automatisch, es sei denn, er enthält eine automatische Verlängerungsklausel — die ebenfalls schriftlich geregelt sein muss.

Widerruf bei Fernabsatzverträgen

Wurde der Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen — zum Beispiel per E-Mail oder Videokonferenz ohne persönliches Treffen zuvor — greift das Fernabsatzrecht. Innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss kann der Verbraucher ohne Angabe von Gründen widerrufen (§§ 312g, 355 BGB). Der Widerruf muss schriftlich erfolgen, eine formlose E-Mail genügt.

Praxistipp: Kündigung rechtssicher dokumentieren

Halten Sie jede Korrespondenz zum Maklervertrag schriftlich fest. Wenn Sie kündigen, schicken Sie das Schreiben per E-Mail mit Lesebestätigung oder per Einschreiben — damit ist der Zugang beweisbar. Mündliche Vereinbarungen zu Änderungen oder Verlängerungen der Laufzeit sind bei Streitigkeiten schwer durchzusetzen.

Was passiert nach der Kündigung mit der Provision?

Hat der Makler vor der Kündigung bereits einen Nachweis erbracht — das heißt, er hat einen konkreten Kaufinteressenten benannt — und kommt der Verkauf mit diesem Interessenten später zustande, kann der Makler trotz Kündigung noch einen Provisionsanspruch haben. Das gilt insbesondere dann, wenn zwischen dem Nachweis und dem Vertragsabschluss ein enger zeitlicher und sachlicher Zusammenhang besteht (sogenannte Nachweiskausalität). Klären Sie diese Frage im Zweifel mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht.

Der richtige Makler in Niederbayern: Worauf Eigentümer wirklich achten sollten

Ein Maklervertrag ist so gut wie der Makler dahinter. Und gerade in Niederbayern gilt: Der regionale Markt hat Eigenheiten, die einen überregional tätigen Makler schnell an seine Grenzen bringen.

Was den Passauer Immobilienmarkt besonders macht

Die Region rund um Passau ist kein homogener Markt. Die Dreiflüssestadt selbst zieht durch die Universität junge Mieter und Eigennutzer an — gleichzeitig ist die Grenzlage zu Österreich und Tschechien ein Faktor, der sowohl Nachfrager aus dem Ausland als auch Pendler anzieht. Im Landkreis Passau dominieren Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser in kleineren Gemeinden wie Vilshofen, Grafenau, Freyung oder Bad Füssing — mit teils deutlichen Preisunterschieden je nach Lage, Anbindung und Bausubstanz.

Wer beispielsweise ein Einfamilienhaus in Waldkirchen verkauft, braucht andere Vermarktungsstrategien als jemand, der eine Altbau-Wohnung in der Passauer Altstadt anbietet. Quadratmeterpreise für Bestandsimmobilien lagen 2024 je nach Lage zwischen rund 2.800 Euro und über 4.500 Euro (Quelle: Immowelt Marktdaten 2024, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bayern).

Was lokale Marktkenntnisse bedeuten

Ein Makler mit echten Wurzeln in Niederbayern kennt nicht nur die aktuellen Angebotspreise — er kennt auch die tatsächlichen Verkaufspreise. Er weiß, in welchen Gemeinden das Angebot knapp ist, wo Käufer aus dem Ballungsraum München auf günstige Preise hoffen, und welche Immobilientypen sich derzeit schnell verkaufen lassen. Diese Kenntnisse beeinflussen direkt die Erstbewertung und damit den Angebotspreis — und ein falsch angesetzter Angebotspreis ist der teuerste Fehler beim Immobilienverkauf.

Fünf Fragen vor der Maklerbeauftragung

1. Welche Referenzobjekte haben Sie in meiner Gemeinde oder in vergleichbaren Lagen kürzlich verkauft? Konkrete Beispiele sind aussagekräftiger als allgemeine Erfahrungsbehauptungen.
2. Wie ermitteln Sie den Angebotspreis? Ein seriöser Makler liefert eine nachvollziehbare Marktanalyse auf Basis aktueller Vergleichsverkäufe — keine Schätzung aus dem Bauch.
3. Welche Portale und Kanäle nutzen Sie für die Vermarktung? Neben Immoscout24 und Immowelt können regionale Netzwerke, Social-Media-Kanäle und der lokale Zeitungsmarkt relevant sein.
4. Wie oft und in welcher Form informieren Sie mich während des Vermarktungsprozesses? Ein professioneller Makler hält seinen Auftraggeber regelmäßig auf dem Laufenden — nicht nur auf Nachfrage.
5. Was ist in Ihrem Vertrag zur Kündigung und zur Laufzeit geregelt? Ein fairer Makler ist auch bereit, im Gespräch über die Vertragsbedingungen zu verhandeln.

Was ein guter Maklervertrag über den Makler verrät

Wer einen Maklervertrag liest, lernt viel über seinen Auftragnehmer. Ein sorgfältig ausgearbeiteter Vertrag mit klarer Leistungsbeschreibung, transparenter Provisionsvereinbarung und fair formulierten Laufzeit- und Kündigungsklauseln ist ein Zeichen für professionelles Selbstverständnis. Ein halbseitiger Standardvertrag mit vagen Formulierungen gibt dagegen wenig Anlass zum Vertrauen — unabhängig davon, wie überzeugend das Erstgespräch war.

FAQ: Häufige Fragen zum Maklervertrag in Niederbayern

Muss ein Maklervertrag schriftlich sein?

Für Wohnimmobilien mit Verbraucherauftraggebern: ja. Seit dem 23. Dezember 2020 schreibt § 656a BGB die Textform vor — das heißt mindestens eine E-Mail oder ein ausgedrucktes Schriftstück. Rein mündliche Vereinbarungen über die Vermittlung von Wohnimmobilien sind nicht mehr rechtsgültig.

Kann ich mehrere Makler gleichzeitig beauftragen?

Beim einfachen Maklerauftrag ist das möglich. Bei einem Allein- oder qualifizierten Alleinauftrag schließt der Vertrag eine Parallelbeauftragung aus. Verstoßen Sie dagegen, kann der Makler Schadensersatz geltend machen.

Was ist der Unterschied zwischen Provision und Courtage?

Im deutschen Immobilienmarkt werden beide Begriffe meist gleichbedeutend verwendet. Technisch bezeichnet die Courtage die Vermittlungsgebühr des Maklers — der Begriff ist aus dem Börsenwesen übernommen. Im Alltag sprechen die meisten einfach von Maklerprovision.

Bekommt der Makler Provision auch ohne erfolgreichen Verkauf?

Nein — das ist der Kern des Erfolgsprinzips aus § 652 BGB. Ohne abgeschlossenen Kaufvertrag entsteht kein Provisionsanspruch. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Haben Sie den Vertragsabschluss treuwidrig verhindert, kann der Makler trotzdem einen Anspruch haben.

Kann ich den Maklervertrag rückwirkend kündigen?

Eine rückwirkende Kündigung ist juristisch nicht möglich. Was möglich ist: der Widerruf eines Fernabsatzvertrags innerhalb von 14 Tagen. Dieser wirkt ex tunc — also so, als ob der Vertrag nie geschlossen worden wäre. Bei einem bereits geschlossenen Kaufvertrag kommt er jedoch in aller Regel zu spät.

Wie lange gilt ein Maklervertrag?

Das hängt vom Vertragstyp ab. Einfache Makleraufträge haben keine feste Laufzeit und können jederzeit gekündigt werden. Allein- und qualifizierte Alleinaufträge laufen üblicherweise drei bis sechs Monate. Nach Ablauf kann der Vertrag verlängert, neu verhandelt oder beendet werden.

Fazit: Mit dem richtigen Maklervertrag sicher verkaufen in Niederbayern

Ein Maklervertrag ist kein bürokratisches Formular — er ist die Grundlage einer Zusammenarbeit, die im Idealfall zu einem guten Verkaufsergebnis führt. Wer die drei Vertragsarten kennt, die rechtlichen Grundlagen versteht und weiß, worauf er bei Provision und Kündigung achten muss, trifft bessere Entscheidungen.

Für Eigentümer in Passau, im Landkreis Passau und in der gesamten niederbayerischen Region gilt zusätzlich: Regionale Marktkenntnis ist kein Luxus, sondern eine handfeste wirtschaftliche Notwendigkeit. Der Angebotspreis, die Vermarktungsstrategie und die Käuferansprache müssen zur lokalen Realität passen — nicht zu einem überregionalen Durchschnittswert.

Bayernmakler24 ist ein lokaler Immobilienmakler mit Sitz in Niederbayern und einem Tätigkeitsgebiet rund um Passau. Wenn Sie wissen möchten, zu welchem Preis sich Ihre Immobilie heute realistisch verkaufen lässt — und welche Vertragsbedingungen für Sie sinnvoll wären — sprechen Sie uns an. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.

Rechtliche Grundlagen: BGB §§ 652–656c (Stand: März 2026). Marktdaten: IVD Immobilienverband Deutschland, Immowelt Marktbericht Bayern 2024, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bayern. Alle Angaben ohne Gewähr — für individuelle Rechtsfragen wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Immobilienrecht.