Maklerprovision Bayern 2026: Wer zahlt wie viel? Der komplette Leitfaden

Sie verkaufen eine Immobilie in Bayern und fragen sich: Wie hoch ist eigentlich die Maklerprovision – und wer muss sie am Ende wirklich zahlen? Diese Frage entscheidet schnell über mehrere tausend Euro. Und dennoch kursieren dazu erstaunlich viele Halbwahrheiten. Mal heißt es, der Käufer zahle alles. Mal, der Verkäufer. Mal, die Provision sei frei verhandelbar. Was stimmt denn nun?

Ich arbeite seit Jahren als Immobilienmakler in Niederbayern und habe Hunderte Verkäufer durch genau diesen Prozess begleitet. In diesem ausführlichen Leitfaden bekommen Sie für 2026 endlich Klarheit: die gesetzlichen Grundlagen, konkrete Prozentsätze, nachvollziehbare Rechenbeispiele, einen kompletten Bundesländer-Vergleich – und am Ende die Antwort auf die wichtigste Frage: Lohnt sich ein Makler für Sie überhaupt, oder sollten Sie lieber privat verkaufen?

Lesen Sie diesen Artikel, bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben. Ich zeige Ihnen nicht nur die Regeln – sondern auch, wo in der Praxis die größten Fallstricke lauern und wie Sie mehrere tausend Euro sparen können.

Das Wichtigste in 30 Sekunden

Was ist die Maklerprovision überhaupt?

Die Maklerprovision – oft auch Maklercourtage, Maklergebühr oder schlicht Provision genannt – ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsleistung erhält. Sie wird nur dann fällig, wenn der Makler tatsächlich erfolgreich eine Immobilie vermittelt hat. Bleibt der Vermittlungserfolg aus, zahlt niemand etwas. Dieses Erfolgsprinzip ist in § 652 BGB verankert und schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer vor überraschenden Kosten.

Anders als viele denken, ist die Provision keine Pauschalvergütung für reine Anwesenheit. Ein professioneller Makler übernimmt ein komplettes Dienstleistungspaket – von der fundierten Wertermittlung über die professionelle Vermarktung bis zur Begleitung beim Notartermin. Die Provision deckt alle diese Leistungen ab und wird erst bei erfolgreicher Vermittlung fällig. Das unternehmerische Risiko trägt der Makler.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Bayern 2026?

In Bayern hat sich seit Jahrzehnten ein marktüblicher Provisionssatz von 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer etabliert. Das entspricht 6 % netto plus 19 % Umsatzsteuer. Diese 7,14 % beziehen sich immer auf den notariell beurkundeten Kaufpreis der Immobilie – nicht auf den ursprünglich geforderten Angebotspreis oder den Verkehrswert.

Die gesetzliche Grundlage: Das Gesetz zur Aufteilung der Maklerkosten

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in ganz Deutschland – und damit auch in Bayern – eine klare gesetzliche Regelung (§§ 656a bis 656d BGB). Sie betrifft den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Käufer. Der Gesetzgeber wollte damit erreichen, dass die Maklerkosten fair verteilt werden und Käufer nicht mehr einseitig belastet werden. Vor dieser Reform war es in Bayern üblich, dass der Käufer die komplette Provision allein tragen musste – eine deutliche Benachteiligung.

Wichtig zu wissen: Diese hälftige Teilung ist bei Wohnimmobilien zwingend vorgeschrieben. Vereinbart ein Makler heimlich mit dem Verkäufer, dass dieser nur 1 % zahlt und der Käufer 6,14 %, ist der gesamte Provisionsanspruch gegen den Käufer unwirksam – der Käufer muss dann nichts zahlen. Serióse Makler halten sich daher strikt an die 50/50-Regel, weil jede Abweichung ihre gesamte Provision gefährdet.

Maklerprovision berechnen – drei konkrete Beispiele

Damit Sie ein Gefühl für die Größenordnungen bekommen, hier drei realistische Rechenbeispiele aus dem bayerischen Immobilienmarkt 2026:

Beispiel 1: Eigentumswohnung in München

Beispiel 2: Einfamilienhaus in Passau

Beispiel 3: Mehrfamilienhaus in Regensburg

Wer zahlt die Maklerprovision – 4 Szenarien erklärt

Bundesländer-Vergleich: Wo zahlen Sie am meisten?

Die Maklerprovision wird bundeseinheitlich geregelt – aber die ortsüblichen Sätze unterscheiden sich. Während in Bayern, Baden-Württemberg und NRW meist 7,14 % fällig werden, sind in einigen norddeutschen Bundesländern niedrigere Sätze üblich. Der Grund: historisch gewachsene Marktstrukturen und unterschiedliche Vermarktungstraditionen.

Regionale Unterschiede innerhalb Bayerns

Obwohl der Prozentsatz von 7,14 % bayernweit marktüblich ist, gibt es regional unterschiedliche Marktdynamiken. Das hat zwar keinen direkten Einfluss auf die Provisionshöhe – aber sehr wohl auf die absolute Summe, die Sie am Ende zahlen. In München zahlen Sie aufgrund der hohen Immobilienpreise dreimal mehr Provision als in Niederbayern bei gleichem Prozentsatz.

• München und Umland: Durchschnittspreise oft über 750.000 € – Provision bei 26.000-40.000 € pro Seite
• Regensburg, Ingolstadt, Würzburg: Preise im Bereich 400.000-600.000 € – Provision 14.000-21.000 €
• Niederbayern (Passau, Deggendorf, Landshut): Preise 250.000-450.000 € – Provision 9.000-16.000 €
• Oberpfalz und Franken: Preise 200.000-380.000 € – Provision 7.000-13.000 €
• Bayerischer Wald: Preise oft unter 200.000 € – Provision 5.000-7.000 € pro Seite

In hochpreisigen Lagen wie München oder Starnberger See wird die Provision gelegentlich etwas niedriger verhandelt – etwa bei 5,95 % statt 7,14 %. Der Grund: Bei hohen Kaufpreisen rechnet sich auch ein niedrigerer Prozentsatz für den Makler. In ländlichen Regionen bleibt es meist beim vollen Satz, weil der Vermarktungsaufwand vergleichsweise hoch ist.

Wofür zahlen Sie als Kunde eigentlich?

Die entscheidende Frage lautet nicht, ob 3,57 % viel oder wenig sind – sondern: Welche Leistung erhalten Sie dafür? Ein professioneller Makler übernimmt typischerweise ein umfangreiches Paket an Aufgaben, die für Laien fast nicht zu bewältigen sind. Wer schon einmal selbst eine Immobilie verkauft hat, weiß: Der Zeitaufwand ist enorm.

Mit oder ohne Makler verkaufen? Die ehrliche Abwägung

So erkennen Sie einen guten Makler – die Profi-Checkliste

Nicht jeder Makler liefert die gleiche Qualität. Leider ist die Berufsbezeichnung "Immobilienmakler" in Deutschland nicht geschützt. Nach einer kurzen Schulung und mit einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO kann sich praktisch jeder so nennen. Umso wichtiger ist es, bei der Auswahl genau hinzusehen.

• Persönliches Erstgespräch vor Ort – nicht nur Telefon oder E-Mail
• Schriftliche, nachvollziehbare Wertermittlung mit Vergleichsobjekten
• Mitgliedschaft in Berufsverbänden wie IVD oder Ring Deutscher Makler
• Nachweis abgeschlossener Ausbildungen und Weiterbildungen
• Transparente Leistungsbeschreibung im Maklervertrag
• Referenzen und Bewertungen lokaler Kunden
• Eigene aktive Vermarktung (keine reine Weiterleitung an Portale)
• Erreichbarkeit und professionelle Kommunikation

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Provision wird ausschließlich bei erfolgreicher Vermittlung fällig – und zwar erst nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Das regelt § 652 BGB eindeutig. Drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

• Ein wirksamer Maklervertrag wurde geschlossen (seit 2020 zwingend in Textform, § 656a BGB)
• Der Makler hat nachweislich zum Zustandekommen des Kaufvertrags beigetragen
• Der notariell beurkundete Kaufvertrag ist wirksam abgeschlossen

Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Ob und wie die Provision steuerlich absetzbar ist, hängt davon ab, ob Sie kaufen oder verkaufen – und ob die Immobilie privat oder gewerblich beziehungsweise vermietet genutzt wird. Hier die wichtigsten Fallkonstellationen:

Als Verkäufer einer vermieteten Immobilie

Die gezahlte Maklerprovision gehört zu den Veräußerungskosten und reduziert den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Bei Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist kann sie also erheblich Steuern sparen. Beispiel: Bei 70.000 € Veräußerungsgewinn und 15.000 € Maklerprovision reduziert sich der steuerpflichtige Gewinn auf 55.000 €.

Als Käufer einer vermieteten Immobilie

Die Provision gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über 50 Jahre als Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht. Einmalig absetzbar ist sie nicht – nutzt aber dauerhaft dem Werbungskostenabzug. Bei Denkmalimmobilien und unter bestimmten Voraussetzungen ist die Abschreibung sogar höher.

Als Privatkäufer für die eigene Wohnung

Hier ist die Provision grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar, da es sich um private Lebensführung handelt. Eine Ausnahme gilt beim beruflich veranlassten Umzug: Wer wegen eines neuen Arbeitsplatzes umzieht, kann Teilbeträge als Werbungskosten absetzen. Die Voraussetzungen sind streng – lassen Sie sich beraten.

Typische Fehler beim Maklervertrag – und wie Sie sie vermeiden

Gerade beim ersten Immobilienverkauf passieren häufig Fehler, die später teuer werden. Hier die fünf häufigsten Fallstricke, die ich in meiner Praxis immer wieder sehe:

• Alleinauftrag ohne Zeitbegrenzung – binden Sie Laufzeiten immer auf maximal 6 Monate mit Verlängerungsoption
• Vereinbarte Aufwandspauschalen bei Nichterfolg – seriöse Makler verzichten darauf komplett
• Mündliche Zusagen statt Textform – seit 2020 zwingend schriftlich (§ 656a BGB)
• Unklare Leistungsbeschreibung – verlangen Sie eine präzise Auflistung aller Leistungen
• Überhöhte Verkaufspreise auf Papier – ein seriöser Makler lockt nicht mit Mondpreisen

Fazit: Maklerprovision in Bayern – fair, transparent, verhandelbar

Die Maklerprovision in Bayern ist 2026 klarer geregelt als je zuvor. 7,14 % des Kaufpreises sind marktüblich, hälftig aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Das Bestellerprinzip sorgt bei Mietwohnungen für Fairness. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten haben Sie deutlichen Verhandlungsspielraum.

Wichtiger als die reine Prozentzahl ist die Frage der Leistung. Ein guter Makler spart Ihnen Zeit, Nerven und erzielt nachweislich bessere Verkaufspreise. Ein schlechter Makler kostet nur Geld. Holen Sie daher immer Referenzen ein, vergleichen Sie Leistungen, und achten Sie auf Transparenz im Vertrag. Rechnen Sie nicht nur in Prozentsätzen – sondern in Nettoerlös nach Abzug aller Kosten.

Ich von Bayernmakler24 kenne den Markt in Passau, Niederbayern und ganz Bayern aus dem Effeff. Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen, lassen Sie mich gerne den ersten Schritt gehen: eine kostenlose, unverbindliche Wertermittlung. So wissen Sie als Erstes, was Ihre Immobilie wirklich wert ist – und ob sich für Sie ein Verkauf jetzt überhaupt lohnt.