Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Spekulationssteuer, Eigennutzung und 10-Jahres-Frist verständlich erklärt (Stand 2026)

Der Verkauf einer Immobilie ist für viele Eigentümer in Niederbayern mehr als nur ein finanzieller Vorgang. Oft geht es um eine Lebensentscheidung. Wer in Vilshofen, Passau, Deggendorf oder im Landkreis Passau ein Haus oder eine Wohnung verkauft, stellt sich fast immer dieselbe Frage:

Muss ich auf den Gewinn Steuern zahlen oder ist der Verkauf steuerfrei?

Die gute Nachricht: In vielen Fällen ist ein Immobilienverkauf tatsächlich steuerfrei. Die schlechte Nachricht: Wer die Regeln nicht kennt, riskiert eine hohe Steuerbelastung.

In diesem Leitfaden erfahren Sie:

1. Wann ein Immobilienverkauf steuerfrei ist
2. Wie die 10-Jahres-Spekulationsfrist funktioniert
3. Was die Drei-Objekt-Grenze bedeutet
4. Welche Besonderheiten bei Erbschaft und Schenkung gelten
5. Wie sich der Veräußerungsgewinn berechnet
6. Welche Steuern sonst anfallen können
7. Welche Entwicklungen 2026 relevant sind

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht.

1. Grundsatz: Wann fällt überhaupt eine Steuer an?

Private Immobilienverkäufe können in Deutschland der Besteuerung nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) unterliegen. Es geht dabei um sogenannte private Veräußerungsgeschäfte.

Ein Verkauf kann steuerpflichtig sein, wenn:

• die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft wird
• keine steuerfreie Eigennutzung vorliegt
• kein Sonderfall wie vollständige Steuerbefreiung greift

Der Gewinn wird dann mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Je nach Einkommen kann das spürbar ins Geld gehen.

Entscheidend sind vor allem diese Punkte:

• Wie lange haben Sie die Immobilie besessen?
• Wie wurde sie genutzt?
• Handeln Sie privat oder wird das als gewerblich eingestuft?

2. Steuerfrei durch Eigennutzung

Die wichtigste Ausnahme: Selbst bewohnt

Ein Immobilienverkauf ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie

• im Jahr des Verkaufs
• und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren
• ausschließlich selbst genutzt

haben.

Wichtig: Es müssen keine vollen 36 Monate sein. Es zählt die sogenannte Drei-Kalenderjahre-Regel.

Beispiel:

• Einzug im März 2024
• durchgehende Eigennutzung in 2025
• Verkauf im Februar 2026

Da die Nutzung in 2024, 2025 und 2026 stattgefunden hat, ist der Verkauf steuerfrei.

Alternative: Durchgehende Eigennutzung

Wenn die Immobilie während der gesamten Besitzzeit selbst bewohnt wurde, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei. Das kann sogar gelten, wenn zwischen Kauf und Verkauf nur wenige Monate liegen.

Was bedeutet "ausschließlich selbst genutzt"?

In der Praxis heißt das in der Regel:

• Sie nutzen die Immobilie als Haupt- oder Nebenwohnsitz
• eine unentgeltliche Überlassung an unterhaltsberechtigte Kinder kann möglich sein
• keine Vermietung oder gewerbliche Nutzung

Teilvermietung kann die Steuerfreiheit gefährden. Wird zum Beispiel eine Einliegerwohnung vermietet, kann der vermietete Anteil steuerpflichtig bleiben.

3. Steuerfrei nach 10 Jahren Haltedauer

Die klassische Spekulationsfrist

Wer eine Immobilie mindestens zehn Jahre gehalten hat, kann sie grundsätzlich **steuerfrei** verkaufen.

Wichtig: Maßgeblich ist meist das Datum der notariellen Kaufverträge (Anschaffung und Verkauf), nicht die Grundbuchumschreibung.

Beispiel:

1. Kaufvertrag: 15. Mai 2015
2. Verkauf: 16. Mai 2025

Die 10-Jahres-Frist ist erfüllt, der Gewinn ist steuerfrei.

Besonderheit bei Neubau

Bei selbst errichteten Immobilien kann für bestimmte Fragen die Fertigstellung eine Rolle spielen. In der Praxis ist die Einordnung je nach Gestaltung komplex, deshalb lohnt bei Neubau oder Sanierungsobjekten eine steuerliche Prüfung.

4. Die Drei-Objekt-Grenze: Wann wird es gewerblich?

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, riskiert, vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden.

Mögliche Folgen:

• Einkommensteuer auf Gewinne
• Zusätzlich Gewerbesteuer
• Im Einzelfall auch umsatzsteuerliche Themen

Entscheidend ist nicht nur die Anzahl, sondern auch die Umstände, etwa ob beim Kauf bereits eine Verkaufsabsicht erkennbar war.

Als „Objekt“ gelten unter anderem:

• Eigentumswohnungen
• Einfamilienhäuser
• Mehrfamilienhäuser
• Baugrundstücke

Wichtige Ausnahme

Vererbte Immobilien werden bei der Drei-Objekt-Grenze grundsätzlich nicht mitgezählt.

5. Besonderheiten bei Erbschaft und Schenkung

Spekulationsfrist wird übernommen

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt für die Spekulationsfrist grundsätzlich die Haltedauer des ursprünglichen Eigentümers.

Beispiel:

• Erblasser besitzt Immobilie seit 2012
• Erbe verkauft 2026

Da die 10 Jahre bereits überschritten sind, ist der Verkauf steuerfrei.

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Zusätzlich zur Spekulationssteuer können Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen. Ob tatsächlich Steuern entstehen, hängt stark von Verwandtschaftsgrad und Freibeträgen ab.

Typische Freibeträge:

• Ehepartner: 500.000 Euro
• Kinder: 400.000 Euro
• Enkel (wenn Eltern verstorben): 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• sonstige Personen: 20.000 Euro

Familienheim-Regelung

Wird das selbst genutzte Familienheim vererbt und der Erbe wohnt dort weiter, kann eine weitgehende oder vollständige Steuerbefreiung möglich sein. In der Praxis sind dafür konkrete Voraussetzungen zu erfüllen.

6. Immobilienverkauf mit Verlust

Ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft ist steuerlich nur begrenzt nutzbar.

Grundsätzlich gilt:

• Verluste können nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden
• keine Verrechnung mit Arbeitslohn oder Kapitaleinkünften

Im gewerblichen Grundstückshandel gelten andere Regeln, dort sind Verluste in der Regel normal absetzbar.

7. Welche Steuern können sonst anfallen?

Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern der Gewinn wird über die Einkommensteuer erfasst. Die Höhe hängt vom individuellen Steuersatz ab.

Gewerbesteuer

Wenn das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit annimmt, kann Gewerbesteuer anfallen. Diese hängt vom Hebesatz der Gemeinde ab.

8. Wie berechnet sich der Veräußerungsgewinn?

Der steuerliche Gewinn ergibt sich vereinfacht aus:

1. Verkaufspreis
2. Minus Anschaffungs- und Herstellungskosten
3. Minus abzugsfähige Kosten

Beispiel:

• Verkaufspreis: 520.000 Euro
• Anschaffungskosten: 400.000 Euro
• Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch): 30.000 Euro
• Modernisierung: 20.000 Euro
• Verkaufskosten (Makler, Inserate, Gutachten): 15.000 Euro

9. Steuern sparen beim Immobilienverkauf

Wenn der Verkauf steuerpflichtig ist, können bestimmte Kosten den Gewinn mindern. Typische abzugsfähige Positionen sind:

• Maklerprovision
• Notar- und Grundbuchkosten im Zusammenhang mit dem Verkauf
• Kosten für Inserate und Vermarktung
• Kosten für Wertgutachten
• bestimmte Modernisierungen und Reparaturen, abhängig vom Einzelfall

Wichtig: Sammeln Sie alle Rechnungen und Nachweise sauber.

10. Entwicklungen 2026

10-Jahres-Regel gilt weiter

Auch 2026 gilt weiterhin: Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist ein privater Verkauf grundsätzlich steuerfrei.

Eigennutzungsregel bleibt bestehen

Die Drei-Kalenderjahre-Regel bleibt weiterhin eine der wichtigsten Ausnahmen.

Betriebsvermögen

Immobilien, die im Betriebsvermögen gehalten werden, profitieren in der Regel nicht wie Privatvermögen von der Spekulationsfrist. Hier ist die steuerliche Behandlung gesondert.

Fazit: Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?

Ein Immobilienverkauf ist häufig steuerfrei, wenn mindestens eine dieser Bedingungen erfüllt ist:

• Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den zwei Vorjahren
• durchgehende Selbstnutzung während der gesamten Besitzzeit
• Haltedauer von mehr als zehn Jahren
• übernommene, bereits erfüllte Spekulationsfrist bei Erbschaft oder Schenkung

Komplex wird es oft bei:

• Teilvermietung
• Mehreren Verkäufen innerhalb kurzer Zeit
• Immobilien im Betriebsvermögen

Bayernmakler24 GmbH in Vilshofen: Unterstützung beim Verkauf

Als regionaler Immobilienmakler in Niederbayern begleiten wir Eigentümer beim Verkauf und helfen dabei, den passenden Zeitpunkt zu wählen. Dazu gehört auch, typische steuerliche Risiken frühzeitig zu erkennen.

Wenn Sie wissen möchten, welchen Marktwert Ihre Immobilie aktuell hat und welche Faktoren bei einem Verkauf eine Rolle spielen, unterstützen wir Sie gerne.

Hinweis: Wir leisten keine Steuerberatung. Für eine verbindliche steuerliche Einordnung empfehlen wir die Abstimmung mit einem Steuerberater.