Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Die Frage, wer die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zahlt, ist für Eigentümer wie Käufer von zentraler Bedeutung. Gerade bei Mehrfamilienhäusern geht es häufig um hohe Kaufpreise und entsprechend hohe Provisionen. Schon kleine Unterschiede in der Kostenverteilung können den Verkaufserlös, die Rendite und die Verhandlungsposition erheblich beeinflussen.

Im Gegensatz zu Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gelten für Mehrfamilienhäuser andere rechtliche Rahmenbedingungen. Verkäufer und Käufer haben hier deutlich mehr Gestaltungsspielraum. Dieser Beitrag erklärt verständlich und praxisnah, wer die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses trägt, welche gesetzlichen Regelungen gelten, wie sich die Situation 2025 und mit Blick auf 2026 entwickelt hat und welche Strategie sich für Verkäufer lohnt.

Wer zahlt die Maklerprovision bei einem Mehrfamilienhaus?

Grundsätzlich gilt: Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist gesetzlich nicht festgelegt, wer die Maklerprovision zahlt. Die Kostenverteilung ist frei verhandelbar und wird im Maklervertrag geregelt.

Damit unterscheidet sich das Mehrfamilienhaus deutlich vom Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses. Dort schreibt das Gesetz in vielen Fällen eine Teilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer vor. Beim Mehrfamilienhaus greift diese Regelung nicht.

In der Praxis gibt es drei gängige Modelle:

Verkäufer zahlt die Maklerprovision

Entscheidet sich der Verkäufer, die Maklerprovision vollständig zu übernehmen, wird das Objekt für Käufer attraktiver. Gerade Kapitalanleger kalkulieren sehr genau und reagieren sensibel auf Kaufnebenkosten.

Vorteile für den Verkäufer:

• größere Zielgruppe
• geringere Einstiegskosten für Käufer
• oft schnellere Verkaufsentscheidungen

Nachteilig ist, dass die Provision direkt den Nettoerlös schmälert. In einem Käufermarkt kann diese Strategie jedoch entscheidend sein.

Käufer zahlt die Maklerprovision

In nachfragestarken Märkten kommt es häufig vor, dass der Käufer die gesamte Maklerprovision übernimmt. Diese Variante ist rechtlich zulässig, sofern sie eindeutig vereinbart wird.

Für Verkäufer bedeutet dies:

• höherer Nettoverkaufserlös
• geringere eigene Kosten

Für Käufer steigen jedoch die Erwerbsnebenkosten, was die Rendite beeinflusst und den Käuferkreis einschränken kann.

Geteilte Maklerprovision

Auch beim Mehrfamilienhaus ist eine geteilte Maklerprovision möglich. Verkäufer und Käufer teilen sich die Kosten in einem individuell vereinbarten Verhältnis.

Dieses Modell kann als fair wahrgenommen werden und die Verhandlungsbereitschaft auf beiden Seiten erhöhen. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Teilung besteht jedoch nicht.

Maklerprovision Mehrfamilienhaus: Gesetzliche Grundlage

Die rechtliche Basis für die Maklerprovision findet sich in den §§ 652 ff. BGB. Diese regeln den Provisionsanspruch des Maklers grundsätzlich, schreiben aber keine bestimmte Kostenverteilung vor.

Die 2020 eingeführte Neuregelung zur Maklerprovision, die eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer vorsieht, gilt ausschließlich für:

• Eigentumswohnungen
• Einfamilienhäuser

Voraussetzung ist zudem, dass der Käufer Verbraucher ist. Mehrfamilienhäuser fallen nicht unter diese Regelung.

Neuregelung Maklerprovision Mehrfamilienhaus: Warum sie nicht greift

Ein Mehrfamilienhaus wird rechtlich und wirtschaftlich meist als Kapitalanlage betrachtet. Auch wenn einzelne Einheiten zu Wohnzwecken genutzt werden, steht bei der Bewertung häufig die Rendite im Vordergrund.

Deshalb gilt:

• Die Neuregelung zur Maklerprovision findet beim Mehrfamilienhaus keine Anwendung
• Die Provision ist frei verhandelbar
• Käufer und Verkäufer können jede zulässige Kostenverteilung vereinbaren

Diese Flexibilität ist ein Vorteil, erfordert aber klare vertragliche Regelungen.

Entwicklungen 2025 und Ausblick 2026

Marktübliche Provisionssätze

Im Jahr 2025 bewegen sich Maklerprovisionen beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern häufig zwischen etwa fünf und sieben Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei größeren Objekten oder komplexen Transaktionen werden Provisionen oft individuell vereinbart.

Mit Blick auf 2026 ist zu erwarten, dass Transparenz und Verhandlungsbereitschaft weiter an Bedeutung gewinnen. Käufer prüfen Gesamtkosten intensiver, Banken achten stärker auf Nebenkostenquoten.

Rechtsprechung und Vertragsklarheit

Gerichte legen zunehmend Wert auf klare, verständliche und faire Maklerverträge. Unklare Provisionsregelungen können unwirksam sein. Verkäufer sollten daher darauf achten, dass:

• der Auftraggeber eindeutig benannt ist
• die Höhe der Maklerprovision klar geregelt ist
• die Fälligkeit eindeutig definiert wird

Maklerprovision Zweifamilienhaus: Sonderfall

Beim Zweifamilienhaus kommt es auf die Nutzung an. Wird das Objekt ganz oder teilweise zur Eigennutzung verkauft, greift unter Umständen die gesetzliche Neuregelung zur Maklerprovision.

Wird das Zweifamilienhaus hingegen als reine Kapitalanlage verkauft, gilt dieselbe Flexibilität wie beim Mehrfamilienhaus. Die Maklerprovision ist dann frei verhandelbar.

Wer zahlt die Maklerprovision bei Einfamilienhaus und Wohnung?

Zum besseren Verständnis lohnt sich der Vergleich:

• Wohnung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision, sofern der Verkäufer den Makler beauftragt hat
• Einfamilienhaus: ebenfalls hälftige Teilung bei Verbraucherkäufern
• Zweifamilienhaus: abhängig von Nutzung und Käuferstruktur
• Mehrfamilienhaus: freie Vereinbarung

Dieser Unterschied ist für Verkäufer besonders wichtig, wenn sie mehrere Immobilientypen besitzen.

Auswirkungen der Maklerprovision auf den Verkaufserlös

Die Frage, wer die Maklerprovision zahlt, hat direkte Auswirkungen auf:

• den erzielbaren Kaufpreis
• die Attraktivität des Angebots
• die Geschwindigkeit des Verkaufs

Übernimmt der Verkäufer die Provision, können Käufer häufig einen höheren Kaufpreis bieten, da ihre Nebenkosten geringer ausfallen. Wird die Provision dem Käufer auferlegt, sinkt oft der maximale Kaufpreis.

Die Provisionsregelung kann daher gezielt als Verhandlungsinstrument eingesetzt werden.

Strategische Überlegungen für Verkäufer

Für Verkäufer eines Mehrfamilienhauses ist die Provisionsgestaltung ein strategisches Element.

Wichtige Fragen sind:

• Wie hoch ist die Nachfrage am Markt?
• Welche Käufergruppe soll angesprochen werden?
• Ist ein schneller Verkauf wichtiger als der maximale Preis?

In einem Käufermarkt kann die Übernahme der Maklerprovision durch den Verkäufer entscheidend sein. In einem Verkäufermarkt lässt sich die Provision häufig auf den Käufer übertragen.

Fazit: Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist die Maklerprovision frei verhandelbar. Weder Verkäufer noch Käufer sind gesetzlich zur Zahlung verpflichtet, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Genau darin liegt die Chance, aber auch das Risiko.

Eine klare, strategisch durchdachte Regelung im Maklervertrag schafft Transparenz, vermeidet Konflikte und kann den Verkaufserfolg maßgeblich beeinflussen. Wer den Markt realistisch einschätzt und die Provisionsfrage bewusst einsetzt, verbessert seine Position deutlich.