Geerbtes Haus verkaufen: Ablauf, Steuern und Rechner

Ein Haus zu erben ist selten nur eine gute Nachricht. Es kommen Fragen, für die im Alltag niemand vorbereitet ist: Darf ich überhaupt schon verkaufen, was will das Finanzamt, und wie einige ich mich mit den Geschwistern? Dieser Beitrag führt Sie der Reihe nach durch den Verkauf einer geerbten Immobilie und zeigt mit zwei Rechnern, welche Steuern anfallen können.

Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?

Ja, sobald Sie nachweisen können, dass Sie Erbe sind. Der Nachweis ist in der Regel der Erbschein vom Nachlassgericht. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit dem Eröffnungsprotokoll des Gerichts vor, genügt das dem Grundbuchamt meist auch ohne Erbschein.

Vor dem Verkauf wird das Grundbuch auf die Erben umgeschrieben. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, berechnet das Grundbuchamt dafür keine Gebühr. Die Vermarktung kann parallel beginnen, der Notartermin für den Verkauf setzt den Erbnachweis voraus.

Geerbtes Haus verkaufen: der Ablauf

Welche Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses anfallen

Es geht um zwei verschiedene Steuern, die oft verwechselt werden. Die Erbschaftsteuer fällt auf die Erbschaft selbst an, unabhängig davon, ob Sie verkaufen. Die Spekulationssteuer kann zusätzlich auf den Gewinn aus dem Verkauf anfallen.

Erbschaftsteuer berechnen

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des Erbes und von Ihrem Verwandtschaftsverhältnis ab. Für Ehepartner gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro, für Enkel 200.000 Euro. Geschwister, Nichten und Neffen sowie nicht verwandte Erben haben nur 20.000 Euro (§ 16 Erbschaftsteuergesetz). Versteuert wird nur der Teil oberhalb des Freibetrags.

Spekulationssteuer: wann der Verkaufsgewinn steuerfrei ist

Für die Spekulationssteuer beginnt mit dem Erbfall keine neue Frist. Es zählt der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat. Liegt dieser Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist Ihr Verkauf steuerfrei. Das trifft auf die meisten geerbten Elternhäuser zu.

Hat der Erblasser erst vor wenigen Jahren gekauft, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Maßgeblich sind dann die Anschaffungskosten des Erblassers. Mit dem Spekulationssteuer-Rechner schätzen Sie die Höhe ab. Die Ausnahmen erklärt der Beitrag Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?

Das Finanzamt ermittelt den Wert zum Todestag nach dem Bewertungsgesetz. Für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser nutzt es vorrangig Vergleichspreise, für vermietete Wohnhäuser den Ertragswert, in den übrigen Fällen den Sachwert. Diese Verfahren arbeiten mit Durchschnittswerten und können über dem tatsächlichen Marktwert liegen.

Ist der festgesetzte Wert zu hoch, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen: durch ein Gutachten eines Sachverständigen oder durch einen Kaufpreis, der zeitnah zum Erbfall erzielt wurde. Ein Verkauf kurz nach der Erbschaft kann die Erbschaftsteuer also senken, wenn der Kaufpreis unter dem Wert des Finanzamts liegt.

Erbengemeinschaft: wenn mehrere erben

In einer Erbengemeinschaft gehört jedem Erben ein Anteil am gesamten Nachlass, nicht ein bestimmter Teil des Hauses. Über den Verkauf entscheiden alle gemeinsam. Am einfachsten ist es, wenn ein Erbe oder ein Makler mit Vollmacht aller den Verkauf führt.

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe seinen Anteil an einen anderen Miterben verkaufen oder die Teilungsversteigerung beantragen. Die Versteigerung bringt meist deutlich weniger als ein freier Verkauf und sollte der letzte Ausweg sein.

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Für den Verkauf spricht, dass sich der Erlös einfach unter den Erben teilen lässt und kein laufender Aufwand entsteht. Die Vermietung kann sich lohnen, wenn das Haus in gutem Zustand ist und ein Erbe die Verwaltung übernimmt. Bei älteren Häusern stehen oft Sanierungen an, die vor einer Vermietung bezahlt werden müssen. Wer selbst einzieht, sollte die Regel zum Familienheim kennen.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Erbfälle unterscheiden sich stark, sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater oder einem Fachanwalt für Erbrecht.