Spekulationssteuer-Rechner für Immobilien: Steuer beim Verkauf berechnen
KI-generiertVerkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, wird der Gewinn in der Regel mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Mit dem Rechner sehen Sie in einer Minute, wie hoch die Spekulationssteuer ungefähr ausfällt und ob Ihr Verkauf vielleicht ganz steuerfrei ist.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler beim Kauf
Zum Beispiel Maklerprovision, Energieausweis, Löschung der Grundschuld
Bereits steuerlich geltend gemachte AfA erhöht den Gewinn
Gerechnet von Kaufvertrag zu Kaufvertrag
Spekulationssteuer (Richtwert)
≈ 29.400 €
Auf einen Gewinn von 84.000 € fallen bei 35 % Steuersatz rund 29.400 € Einkommensteuer an.
84.000 €
54.600 €
Richtwert ohne Gewähr nach § 23 EStG. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert und kann diesen selbst erhöhen. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht enthalten. Keine Steuerberatung, bitte mit dem Steuerberater abstimmen.
Was ist Ihre Immobilie heute wert? Kostenlose BewertungSo wird die Spekulationssteuer berechnet
Eine eigene Steuer mit festem Satz gibt es nicht. Besteuert wird der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 Einkommensteuergesetz. Die Rechnung hat drei Schritte.
Spekulationssteuer in drei Schritten
Vom Kaufpreis zum Steuerbetrag
Anschaffungskosten ermitteln
Kaufpreis plus Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine Maklerprovision, die Sie beim Kauf gezahlt haben.
Gewinn berechnen
Verkaufspreis minus Kosten des Verkaufs minus Anschaffungskosten. Zu den Kosten des Verkaufs zählen zum Beispiel Maklerprovision und Energieausweis.
Mit dem persönlichen Steuersatz multiplizieren
Der Gewinn zählt zu Ihrem zu versteuernden Einkommen. Je nach Einkommen liegt der Steuersatz zwischen 14 und 45 Prozent.
Rechenbeispiel: Verkauf nach fünf Jahren
Ein Haus wird für 320.000 Euro gekauft und fünf Jahre später für 420.000 Euro verkauft. Es war die ganze Zeit vermietet, die Eigennutzung scheidet also aus. Die Abschreibungen bleiben in diesem Beispiel der Einfachheit halber außen vor.
Beispielrechnung Spekulationssteuer
Richtwert bei einem persönlichen Steuersatz von 35 Prozent, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Wird dasselbe Haus erst nach mehr als zehn Jahren verkauft, fällt auf den Gewinn keine Einkommensteuer an. Bei fünf verbleibenden Jahren lohnt es sich also, die Steuer gegen die erwartete Preisentwicklung und die eigenen Pläne abzuwägen.
Wann keine Spekulationssteuer anfällt
Nach zehn Jahren: Liegen zwischen dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und dem notariellen Kaufvertrag beim Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Wie die Frist genau läuft, steht im Beitrag zur Spekulationsfrist bei Immobilien.
Bei Eigennutzung: Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, oder seit dem Kauf durchgehend, bleibt der Verkauf ebenfalls steuerfrei. Beide Wege erklärt der Beitrag Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Liegt der Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei (bis 2023 lag die Grenze bei 600 Euro). Wird die Grenze erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig und nicht nur der Teil darüber.
Sonderfälle: Vermietung, Erbschaft und Grundstück
Vermietete Immobilie: Abschreibungen, die Sie während der Vermietung steuerlich geltend gemacht haben, mindern die Anschaffungskosten. Der steuerpflichtige Gewinn fällt dadurch höher aus als die reine Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Im Rechner gibt es dafür ein eigenes Feld.
Erbschaft und Schenkung: Die Frist beginnt nicht neu. Es zählt der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser oder Schenker die Immobilie gekauft hat, und auch dessen Anschaffungskosten sind maßgeblich. Mehr dazu im Beitrag Geerbtes Haus verkaufen.
Unbebautes Grundstück: Auch hier gilt die Zehnjahresfrist. Die Ausnahme für Eigennutzung greift dagegen nicht, weil sie an die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken anknüpft.
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer
Ziehen Sie vom Verkaufspreis die Kosten des Verkaufs und die Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, bei Vermietung abzüglich der Abschreibungen) ab. Den Gewinn multiplizieren Sie mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Der Rechner oben übernimmt diese Rechnung.
Es zählt das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags, beim Kauf wie beim Verkauf. Der Einzug, die Schlüsselübergabe und der Eintrag im Grundbuch spielen keine Rolle.
Es gibt keinen eigenen Satz. Der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks innerhalb von zehn Jahren wird wie bei einem Haus mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, also je nach Einkommen mit 14 bis 45 Prozent.
Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben oder wenn Ihr Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro bleibt.
Nachträgliche Herstellungskosten wie ein Anbau oder ein Ausbau erhöhen die Anschaffungskosten und senken damit den Gewinn. Reine Reparaturen zählen in der Regel nicht dazu. Welche Kosten in Ihrem Fall anerkannt werden, klärt Ihr Steuerberater.
Der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft gehört in die Anlage SO der Einkommensteuererklärung für das Jahr, in dem Ihnen der Kaufpreis zugeflossen ist.
Der Rechner und dieser Beitrag geben einen Überblick und ersetzen keine Steuerberatung. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater, besonders bei vermieteten, geerbten oder teilweise selbst genutzten Immobilien.
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