Kaufnebenkosten-Rechner Bayern: Nebenkosten beim Hauskauf berechnen

Beim Haus- oder Wohnungskauf in Bayern kommen zum Kaufpreis die Kaufnebenkosten hinzu: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und häufig eine Maklerprovision. Der Rechner zeigt, wie hoch die Nebenkosten bei Ihrem Kaufpreis sind.

Als Richtwert für Bayern: Ohne Makler sind es meist rund 4,5 bis 5,5 Prozent des Kaufpreises, mit Makler rund 8 bis 9 Prozent, wenn der Käufer 3,57 Prozent Provision zahlt. Der Rechner gilt für Immobilien, die in Bayern liegen. Entscheidend ist die Lage des Grundstücks, nicht Ihr Wohnsitz.

Kaufnebenkosten in Bayern auf einen Blick

Die Grundschuld ist die Sicherheit, die Ihre Bank für das Darlehen ins Grundbuch eintragen lässt. Bei niedrigen Kaufpreisen ist der Anteil von Notar und Grundbuch höher, bei hohen niedriger, weil die Gebühren in Stufen und nicht gleichmäßig mit dem Kaufpreis steigen.

Kaufnebenkosten berechnen: Beispiele für den Hauskauf in Bayern

Die Tabelle zeigt drei Beispiele für Bayern. Angenommen ist jeweils eine Finanzierung mit einer Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises. Die unteren drei Zeilen rechnen zusätzlich mit einer Käuferprovision von 3,57 Prozent.

So rechnet sich das Beispiel für 400.000 Euro: Grunderwerbsteuer 400.000 Euro mal 3,5 Prozent, das sind 14.000 Euro. Notar: 2.950,61 Euro für den Kaufvertrag und 933,56 Euro für die Grundschuld, zusammen 3.884,17 Euro. Grundbuchamt: 1.438,00 Euro für die Eintragungen zum Kauf und 635,00 Euro für die Grundschuld, zusammen 2.073,00 Euro. Maklerprovision: 400.000 Euro mal 3,57 Prozent, das sind 14.280 Euro. Insgesamt 34.237,17 Euro oder 8,6 Prozent des Kaufpreises.

Ohne Finanzierung entfallen die Kosten der Grundschuld. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das rund 1.600 Euro weniger.

Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 Prozent

Bayern erhebt 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und damit den niedrigsten Satz in Deutschland. In den anderen Bundesländern sind es zwischen 5,0 und 6,5 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis zahlen Sie in Bayern 14.000 Euro, in einem Bundesland mit 6,5 Prozent wären es 26.000 Euro. Berechnet wird die Steuer vom Kaufpreis, das Ergebnis wird auf volle Euro abgerundet.

Nach dem Notartermin schickt das Finanzamt einen Bescheid. Für Immobilien im Raum Vilshofen ist das die Grunderwerbsteuer-Zentralstelle beim Finanzamt Passau, Außenstelle Vilshofen. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt in der Regel die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung werden Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn Sie vom Ehepartner oder von Verwandten in gerader Linie kaufen, zum Beispiel von den Eltern. Wie mitverkauftes Inventar die Steuer senkt, steht unten im Abschnitt zum Sparen.

Notar- und Grundbuchkosten in Bayern: genauer als die Faustformel

Die Gebühren von Notar und Grundbuchamt sind gesetzlich festgelegt und in ganz Deutschland gleich. Sie richten sich nach dem Kaufpreis und bei einer Finanzierung zusätzlich nach der Höhe der Grundschuld. Häufig wird pauschal mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises gerechnet. Das trifft bei üblichen Kaufpreisen nur den finanzierten Kauf am unteren Rand der Spanne: Nach der Gebührentabelle ergeben sich in Bayern bei 300.000 bis 500.000 Euro rund 1,0 bis 1,2 Prozent ohne Finanzierung und rund 1,4 bis 1,6 Prozent mit einer Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises. Mit pauschal 2 Prozent würden Sie bei 400.000 Euro rund 2.000 Euro zu viel einplanen.

Der Notar berechnet für den Kaufvertrag die Beurkundung, den Vollzug (er holt die nötigen Unterlagen und Zustimmungen ein) und die Betreuung (er teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist, und überwacht die Umschreibung). Dazu kommen Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer. Das Grundbuchamt berechnet die Vormerkung, die Sie bis zur Umschreibung absichert, und Ihre Eintragung als Eigentümer. In Bayern kommt eine Katasterfortführungsgebühr von 30 Prozent der Eintragungsgebühr hinzu. Finanzieren Sie den Kauf, fallen für die Grundschuld weitere Gebühren bei Notar und Grundbuchamt an. Der Rechner zeigt jede Gebühr einzeln, wenn Sie die Aufstellung aufklappen.

Die Kosten für die Löschung alter Grundschulden trägt üblicherweise der Verkäufer.

Maklerprovision: was Käufer zahlen

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt, sie wird im Maklervertrag vereinbart. Häufig verlangt werden vom Käufer 3,57 Prozent des Kaufpreises, das sind 3 Prozent zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer. Im Rechner können Sie den Satz ändern oder den Makler ganz abwählen.

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020: Ist der Makler für Verkäufer und Käufer tätig, müssen beide gleich viel zahlen. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf sie höchstens die Hälfte der Provision auf die andere Seite abwälzen. Der Anspruch auf die Provision entsteht erst, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist.

Haus, Wohnung oder Grundstück: was sich bei den Nebenkosten unterscheidet

Beim Hauskauf und beim Wohnungskauf fallen dieselben Posten an: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Bei einer Eigentumswohnung mindert die anteilige Erhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer nicht.

Auch beim Grundstückskauf richten sich Steuer und Gebühren nach dem Kaufpreis. Schließen Sie in engem Zusammenhang mit dem Kauf einen Bauvertrag mit der Verkäuferseite, kann die Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten anfallen. Diesen Fall bildet der Rechner nicht ab. Die Regeln zur Teilung der Maklerprovision gelten für Baugrundstücke und Mehrfamilienhäuser nicht zwingend.

Was der Rechner annimmt und was er nicht enthält

Der Rechner bildet den üblichen Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ab: einen Kaufvertrag, bei dem der Notar Vollzug und Betreuung übernimmt, und bei einer Finanzierung eine Grundschuld. Ist die Immobilie lastenfrei, also ohne eingetragene Grundschulden des Verkäufers, können es je nach Kaufpreis einige hundert Euro weniger sein. Mehr kostet es, wenn der Kaufpreis über ein Treuhandkonto des Notars läuft, wenn die Bank einen Grundschuldbrief verlangt, wenn mehrere Grundschulden eingetragen werden oder wenn der Notar für die Bank zusätzliche Aufgaben bei der Grundschuld übernimmt.

Die Grunderwerbsteuer rechnet der Rechner immer aus dem vollen Kaufpreis. Gesondert ausgewiesenes Inventar und Befreiungen, etwa beim Kauf von den Eltern, berücksichtigt er nicht. Übernehmen Sie Schulden des Verkäufers oder behält er ein Wohnrecht, erhöht das die Grunderwerbsteuer und kann auch die Notar- und Grundbuchkosten erhöhen. Dasselbe kann gelten, wenn Sie im Kaufvertrag einen Teil der Maklerprovision des Verkäufers übernehmen. Kaufen Sie zu zweit, kann die Steuer um einen Euro abweichen, weil das Finanzamt in der Regel für jeden Käufer gesondert abrundet.

Nicht enthalten sind Kosten, die neben dem Kauf anfallen: Umzug, Renovierung und Modernisierung, die Zinsen Ihrer Finanzierung und die laufenden Kosten nach dem Kauf wie Grundsteuer, Versicherungen und Hausgeld. Banken erwarten in der Regel, dass Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen.

Kaufnebenkosten senken: was möglich ist

Inventar gesondert ausweisen: Verkauft der Eigentümer Einbauküche, Möbel oder Markisen mit, kann der Kaufvertrag dafür einen eigenen Betrag nennen. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Werte müssen realistisch sein, das Finanzamt kann sie prüfen. Die Notarkosten sinken dadurch nicht.

Grundschuld nicht höher als nötig: Die Gebühren für die Grundschuld richten sich nach ihrem Betrag. Wer mehr Eigenkapital einsetzt und eine kleinere Grundschuld eintragen lässt, zahlt bei Notar und Grundbuchamt weniger.

Nicht möglich ist es, die Erhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung vom Kaufpreis abzuziehen. Dieser Tipp steht noch in vielen Ratgebern, ist aber seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2020 überholt.

Grundlagen der Berechnung, Rechtsstand Oktober 2026: § 11 und § 15 Grunderwerbsteuergesetz, Gebührentabelle B und Kostenverzeichnis des Gerichts- und Notarkostengesetzes, Bayerisches Landesamt für Steuern zur Grunderwerbsteuer, Gesetz über Gebühren für die Fortführung des Liegenschaftskatasters, § 656c und § 656d BGB.

Der Rechner und dieser Beitrag geben einen Überblick und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Wenn Sie vor dem Kauf eine Immobilie in Niederbayern verkaufen möchten, ermitteln wir gern deren Wert: kostenlose Immobilienbewertung.